Julián Salcedo: «La inversión inmobiliaria está paralizada y no se moverá hasta que haya estabilidad»

Doctor en Economía, Julián Salcedo es presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid. Socio director y fundador de la consultora Cefyre y de la asesoría Alfyre, repasa en esta entrevista con El Debate la situación del sector, afectado por la incertidumbre política y económica y por los efectos de la reciente Ley de Vivienda.

–El Gobierno ha realizado un drástico recorte de la rehabilitación en vivienda financiada con fondos europeos. Pasa de 510.000 a 410.000. Y se ha retrasado un año la rehabilitación de viviendas para mejorar la eficiencia energética. ¿Cómo afectará al sector?

–Este Gobierno ha hecho muchísimo hincapié en la vivienda en régimen de alquiler, arrinconando a la propiedad. Y en la rehabilitación de viviendas. España tiene un parque muy envejecido. Prácticamente el 50 %, 26 millones aproximadamente, tiene más de 40 años. Y el acceso a la vivienda es uno de los principales problemas que tenemos. El Gobierno hizo muy bien, teniendo en cuenta que menos de un cuarto, el 24 % de los españoles, viven de alquiler. Es una desproporción manifiesta respecto de otros países europeos. Y la rehabilitación es fundamental no solo para poder mejorar las condiciones de habitabilidad o la eficiencia energética. También porque genera actividad económica, mucho empleo directo e indirecto. Es un dinamizador. Pero desde el primer momento el objetivo que se marcó era inalcanzable. Se plantearon un objetivo de rehabilitar 300.000 viviendas en un horizonte de diez años. Se rehabilitan unas 10.000 al año. Luego, efectivamente, se amplió a 510.000.

–Es decir, era inalcanzable y se pasó a inalcanzable 'plus'

–Subir a 510.000 era doblemente inalcanzable. El papel lo aguanta todo. Pero no basta con decirlo, ponerlo en un papel y mandarlo a Bruselas. Hay que poner los mimbres. Las ayudas a la rehabilitación son muy pequeñas. El Plan Estatal de Vivienda destina unas cantidades insignificantes que además, en el momento en el que luego se transmiten a las comunidades autónomas, se quedan en nada. Parecía que los fondos Next Generation iban a ser un impulso importante, pero solamente son 1.000 millones la cifra a distribuir entre comunidades autónomas. A Madrid, por poner un ejemplo, le corresponderían 160. Esto no es nada. Y rehabilitar una vivienda es mucho más complejo que edificar una vivienda nueva. Obtener licencias para rehabilitar es complejo y tarda mucho tiempo. En Madrid la media estaba cerca de un año. Por debajo de ocho o nueve meses no baja. Conclusión: un objetivo inalcanzable. No hay ayudas suficientes ni estímulos para rehabilitar. No se han solventado las dificultades para poder obtener y agilizar la concesión de licencias. Por tanto, fracaso absoluto.

En España los precios están más bajos que en nuestro entorno

–En plena escala de tipos, y con la incertidumbre política que atravesamos por las negociaciones de investidura, ¿es atractivo el mercado inmobiliario en España?

–Este es un país maravilloso. Tenemos todo: buena temperatura, buen clima, una gastronomía magnífica, un tipo de vida que le gusta a todo el mundo. Y los precios están más bajos que los de nuestro entorno europeo. El freno son los tipos de interés. No es lo mismo financiarte al 1 % que al 5 %. Hay mucha restricción a conceder financiación a los inversores. Los grandes fondos de inversión e inversores institucionales disponen de entre 400.000 y 500.000 millones para invertir en el mercado inmobiliario europeo y en buena medida en el español. Pero una cosa es que lo tengan y otra cosa es que nadie hace una inversión inmobiliaria sólo con recursos propios. Se apalanca en un porcentaje importante, que puede ser el 50 %. Ni tan siquiera a esos fondos de inversión les resulta fácil conseguir financiación tradicional. Cuando analizas cuál es tu coste de capital y el riesgo, evidentemente le tienes que poner una rentabilidad que esté por encima del 7,5 %. Esto ya no es tan fácil de conseguir, ¿verdad? Y hay fondos que no se lo plantean por menos del 15 %. A esto le sumas la inseguridad jurídica, porque te cambian la ley en el momento que les consideran oportuno, y la inestabilidad institucional. ¿Qué va a pasar cuando se va a formar gobierno? ¿Se va a independizar Cataluña? Todo eso determina que la inversión en España lleve paralizada prácticamente desde principio de año. No se va a mover hasta que no se aprecien signos de estabilidad. Nos tendremos que esperar hasta por lo menos finales de año o principios del año que viene. Eso suponiendo que llamemos estabilidad al nuevo gobierno que se forme, que yo tengo serias dudas de que se pueda considerar un gobierno estable y fiable.

–¿Preocupa más la situación política o los tipos de interés?

–La política la pondría en un segundo lugar. Es muy importante, claro está. Pero, si la inversión fuera muy rentable, si no hubiera problemas para conseguir financiación, el factor inseguridad e inestabilidad pesaría un 30 %. Si le sumas las dificultades de crédito, no sale a cuenta por ningún sitio.

–¿Otros países del entorno son más interesantes?

–Hay países mucho más estables. Grecia, salvando todas las distancias, pasó por algo mucho peor que nosotros, cuando la famosa intervención de los hombres de negro. Sin embargo, se ha recuperado. Ha hecho los deberes. También Portugal, e Irlanda. Ahora mismo son destinos preferidos por muchos inversores. Irlanda va con una moto y Portugal, en el terreno inmobiliario está atrayendo muchísimas inversiones. No es nuestro caso.

–Justamente Portugal ya ha anunciado la retirada de los últimos estímulos. ¿Puede tener un impacto sobre nuestro mercado?

–La Golden Visa, que a cambio de invertir más de 500.000 € en inmobiliario te permitía obtener la residencia por un año, prorrogable, realmente no ha tenido números significativos. Se han aprovechado muy poquitos extranjeros. El atractivo de Portugal provenía de la fiscalidad aplicable a los extranjeros. Lo que llaman la Ley Beckham. Una vez conseguido el objetivo de atraer muchos capitales, muchos residentes temporales extranjeros, van a retirarla. Pero fíjese: muchos de los extranjeros que se marcharon a residir temporalmente a Portugal, aunque se eliminen ahora las ventajas fiscales, no van a abandonar Portugal. Es algo similar al procés catalán: las empresas que se marcharon no han vuelto. Los que se fueron a Portugal no van a volver.

–¿Por qué no está bajando el precio de los pisos en España pese a que está cayendo la concesión de hipotecas? ¿Hay un problema de oferta?

–Llevo casi dos años diciendo que el precio de la vivienda está claramente sobrevalorado en España. Ha seguido subiendo y, sin embargo, nuestra capacidad económica se ha visto reducida por la inflación y otros factores. Tendría que haberse ajustado ya hace tiempo. ¿Se ajustará? Sí. ¿Cuándo? Ya lo ha hecho en medio mundo. En Nueva Zelanda, en Australia, en Estados Unidos, en Canadá, en Suecia, en Dinamarca. Incluso en Alemania. ¿Por qué no en España?

La vivienda nueva difícilmente bajará de precio en España

–Hay que diferenciar entre vivienda de obra nueva y usada. La de obra nueva difícilmente bajará de precio porque se está regulando con la oferta. Llevamos un montón de años con un estándar que no supera las 100.000 viviendas producidas al año. Es claramente insuficiente. La demanda solvente, que quiere y puede comprar, probablemente es de 1,5 o dos veces esta oferta. Pero es que además, a los promotores los costes les han subido de media un 35 %. El suelo tampoco baja, sino que sigue subiendo, porque es escaso. El coste de construcción ha subido significativamente. Los intereses, que son el tercer factor, se han disparado a partir de junio de 2022. Los promotores no pueden hacer rebajas por mucho que quieran. Podrían reducir el margen 2 o un 3 %, pero no un 10 % porque entonces no les resultaría rentable. Conclusión: están controlando la oferta para que el precio no caiga demasiado. Y hay que añadir otro factor: los impuestos. Pesan aproximadamente el 25 %. Es imposible que la vivienda nueva pueda bajar. En cuanto a la vivienda usada, ya está bajando. No lo que vemos en las estadísticas, pero ya se están conteniendo las subidas. Es previsible que a partir del primer trimestre de 2024 empecemos a notar una flexión a la baja de los precios de la vivienda usada.

Es previsible que a partir del primer trimestre de 2024 empecemos a notar una flexión a la baja de los precios de la vivienda usada

–En Madrid se están iniciando grandes desarrollos, sobre todo en la zona del sudeste. ¿Cómo pueden afectar al precio de la vivienda en la capital?

–Madrid se ha convertido en una isla maravillosa para el tema de la vivienda. No significa que haya una oferta suficiente o que esté más barata, pero sí que se está construyendo. Hay muchos planes en marcha, como el plan Vive, Mi Primera Vivienda o el Plan Joven, que están poniendo vivienda en el mercado. Se están sacando concursos en régimen que no es de venta sino de alquiler, en base a un modelo concesional. La comunidad pone el suelo, un promotor licita y a los 50 años luego revierte de nuevo a la administración. Tiene que ofertar las viviendas en régimen de alquiler con una reducción respecto de lo que sería el precio de mercado, que suele estar en un tercio. Ha funcionado muy bien, pero la incertidumbre, la inseguridad, etc, que en Madrid está mucho más atenuada que en otras partes de España, también están afectando. Los números ya no salen a los promotores e inversores y se ha notado también un frenazo. El modelo se está parando por circunstancias ajenas.

–La Ley de Vivienda ha sido polémica desde su aprobación en abril. Contempla, entre otras cosas, un recargo a los propietarios que tengan pisos desocupados y penaliza a los grandes tenedores. Está además recurrida al Tribunal Constitucional. ¿Está suponiendo un freno para la inversión en el sector?

–Absolutamente. Desde antes de que se aprobara dijimos que iba a paralizar las inversiones y castigar más a los propietarios que destinan su vivienda al alquiler que al que la utiliza para uso propio. Iba a conseguir lo que sabemos que ha ocurrido en todas las partes del mundo donde se ha intervenido el mercado. Iba a paralizar las inversiones en vivienda para el alquiler: ya se ha producido. Sabíamos que se iban a retirar muchas viviendas del mercado. Se ha producido: entre un 40 y un 50 % de la oferta se ha retirado del mercado de alquiler tradicional. Muchos de los que arrendan estas viviendas se han salido como han podido, legítimamente, a tipos de vivienda no habitual que no están sujetos a la Ley. Es decir, el alquiler por habitaciones, el alquiler de temporada, etcétera. ¿Pueden estar tranquilos? No, porque la ley ya preveía que en el plazo de seis meses se constituiría un grupo de trabajo cuyo objetivo era hacer extensiva su aplicación a estos otros tipos de vivienda. Como no se ha formado el gobierno ese grupo de trabajo no se ha constituido. No dudemos en que con este gobierno que se va a formar, se creará ese grupo de trabajo y se endurecerán las restricciones para la vivienda. Cataluña ya ha aprobado la declaración de zonas tensionadas en 160 municipios de Cataluña en los que vive el 80 % de la población. Es el paso previo a poder limitar. Es una ley inoportuna, intervencionista y que producirá los efectos contrarios a los deseables. El PNV ha pedido cambios. El problema es ERC, que modificará la Ley de Vivienda para endurecerla aún más. Lo veremos.

–El pasado abril el Gobierno anunció la movilización de 50.000 viviendas de la Sareb para alquileres asequibles. ¿Es una medida realista?

–No es realista y la mejor respuesta posible es que no hemos vuelto a oír hablar de ellas. Han desaparecido del mensaje. Empezaron por 25.000. Luego llegaron 83.000. Y si no recuerdo mal, el último dato llegó a 163.000. En ese paquete metían las viviendas que tenía Sareb y también metían los nuevos desarrollos que se iban a hacer, por ejemplo, en Campamento. Cuarteles en el País Vasco, en Valencia, en Málaga se iban a destinar a viviendas. Esto es imposible. Las viviendas de la Sareb no existen. Las que están terminadas están alquiladas y ocupadas legitimamente: para poder utilizarlas hay que desalojar a un arrendatario legítimo, que tiene un contrato. Otras están en un estado lamentable, y necesitan de una inversión importantísima para que puedan ser habitables. La Sareb ha ofrecido muchas de ellas a los ayuntamientos. Los ayuntamientos las han rechazado. Y también hay viviendas que están en zonas donde no las demanda nadie. Nunca fue un objetivo. Fue propaganda.

No hemos vuelto a oir hablar de las viviendas de Sareb. Fue propaganda

–¿Considera que la vivienda va a seguir siendo una buena inversión en los próximos años?

–Yo creo que sí. Ahora mismo, ¿qué otra inversión te deja una rentabilidad superior al 5 %? La banca no remunera. Las letras del Tesoro están dando el 4 %. Los fondos de inversión tienen riesgo. Por tanto, una rentabilidad bruta del 7 % en vivienda es muy buena. A muy largo plazo el inmobiliario es siempre una buena inversión. No como aquí hemos pensado, a uno o dos tres años vista. Esta rentabilidad neta que históricamente se consideraba que era buena entre el dos y el dos y medio por cien, en este momento se puede considerar buena esté en el entorno del cuatro, cuatro y medio por cien, prácticamente al tipo de interés, no al tipo de interés de referencia. Aunque las inversiones inmobiliarias, como todas, pero especialmente por ser a largo plazo y capital elevado, tienen alto riesgo. Y en España tenemos mucho inversor aficionado. El 95 % de las viviendas que se alquilan pertenecen a propietarios particulares que tienen una o dos viviendas y las alquilan. España necesita un mercado de alquiler profesionalizado. Ahora esos inversores profesionales no van más allá del 5 % del parque de viviendas. Por eso en otros países hay más oferta de alquiler.