
Imagen del desaojo de los okupas de la casa en mal estado en Burriana, Castellón
Entrevista
«Un piso okupado puede costar hasta un 70 % menos»
Ricardo Gulias y Arantxa Goenaga explican por qué la compra de inmuebles okupados se ha incrementado en los últimos meses
La compra de inmuebles okupados se ha incrementado en los últimos meses en Barcelona ya que se pueden adquirir muy por debajo de su valor. Ricardo Gulias, director general de la empresa de intermediación financiera RN, y Arantxa Goenaga, abogada especializada en Derecho de Arrendamientos y socia de AF Legis, nos explican por qué los inversores se están fijando en este tipo de viviendas.
– Los pisos okupados están en bloques donde viven otros vecinos que, o bien son propietarios o bien están de alquiler, ¿Cómo afectan al resto de la comunidad?
AG. Uno de los efectos mas habituales de la ocupación es precisamente las quejas de los vecinos. Los okupas de un piso no suelen respetar las normas comunitarias y provocan alborotos, suciedad, etc… Efectivamente para el resto de los vecinos que viven en la comunidad es una verdadera molestia y preocupación y en muchas ocasiones les genera tambien un gasto por los daños que causan en los edificios.
RG. Las viviendas ocupadas, salvo excepciones, suelen estar en edificios con el resto de los vecinos, lo que genera numerosos problemas. Por ejemplo, si un okupa no paga un seguro del hogar y ocurre un escape de agua, ¿quién se ve afectado? Normalmente, el vecino. En algunos casos, estas viviendas ocupadas se convierten en narcoviviendas. Imagina convivir con ese tipo de situaciones. Además, muchas propiedades ocupadas pertenecen a fondos o bancos, que no pagan las cuotas de la comunidad hasta que logran venderlas. A veces las atienden, pero no siempre, lo que también genera problemas para las comunidades de vecinos, son problemáaticas. En general, los okupas no asumen responsabilidades con la comunidad: hay desorden, falta de limpieza, y las zonas comunes suelen estar ocupadas, lo cual no resulta agradable para los vecinos.
– ¿Qué tipo de inversores compran estos pisos? ¿Cuál es su perfil? Es decir, ¿compran para vender al momento o se los quedan para alquilar?
RG. Pueden ser grandes o pequeños inversores. El pequeño inversor, en general, tiene más cuidado en investigar cómo es el okupa que ocupa la vivienda. Estas propiedades se adquieren tanto para revender como para alquilar, aunque en Cataluña, actualmente, se destinan más a la compra que al alquiler debido a las restricciones existentes.
Encontrar casos donde se vayan gratis es muy raro, casi como un «mirlo blanco»
– ¿Los okupas suelen conseguir un pago a cambio de abandonar la casa?
AG. No, cuando se tramita a través de un juzgado no se les paga nada. El juzgado practica el lanzamiento y ellos se van sin cobrar nada y con una sentencia que les condena a pagar unas costas.
RG. A menudo se paga al okupa para que abandone la vivienda de manera ágil. Encontrar casos donde se vayan gratis es muy raro, casi como un «mirlo blanco». Que un okupa abandone el inmueble por miedo es algo muy poco habitual.
– ¿Por qué entonces se les ofrece un pago?
AG. En ocasiones se ofrecen a irse a cambio de un importe económico y hay propietarios a los que, por los plazos y otras circunstancias, les interesa más pagarles y recuperar así la posesión.
RC. Hay diferentes tipos de okupas. Algunos ocupan por necesidad, debido a problemas económicos. Estas personas suelen resistir hasta que la ley los obliga a abandonar la vivienda. Por otro lado, hay okupas organizados, que actúan como bandas. Estas personas esperan que alguien les pague para marcharse, sabiendo que no los expulsarán fácilmente. En ocasiones, ni siquiera viven en la vivienda; simplemente la mantienen ocupada para utilizarla en transacciones o como excusa para iniciar procesos judiciales. La ley actual protege mucho al okupa, especialmente si se declara vulnerable, lo que convierte la ocupación en un grave problema social. Es importante desmitificar la idea de que los okupas siempre son familias desamparadas. Aunque estas familias deben ser ayudadas, esa carga no puede recaer únicamente en los propietarios; es una responsabilidad de las administraciones públicas. El derecho a una vivienda digna es fundamental, pero no debe ser motivo de abuso. Vivimos en un contexto social complicado, donde la especulación del alquiler y la ocupación están interrelacionadas.

'Okupaciones' ilegales
Estos son los días que establece la nueva ley para desalojar a los okupas en España
– ¿Cuánto puede costar un piso sin okupas y con okupas?
RG. Se dan descuentos de hasta un 40 % para propiedades con okupas menos conflictivos, mientras que los de entre el 60 % y el 70 % implican lidiar con okupas más problemáticos.
– ¿Dónde hay más okupación en Barcelona y alrededores?
AG. Pues yo diría que al inicio era más en Barcelona y con posterioridad se fue ampliando a el área metropolitana. No tengo estadísticas para apoyarme, pero por mi experiencia y los asuntos que he llevado ha sido así.
RG. En Cataluña, las zonas más afectadas por la ocupación suelen ser los barrios más humildes, como Ciudad Meridiana, que fue el más embargado tras la crisis. La alta cantidad de viviendas embargadas, propiedad de bancos o fondos, facilitó su ocupación. Tras la crisis de 2008 y el estallido de la burbuja inmobiliaria, muchas viviendas procedentes de ejecuciones bancarias se ofertaron públicamente, con dirección incluida, lo que facilitó las ocupaciones. En Cataluña, incluso tuvimos una alcaldesa que venía del movimiento okupa, lo que, en su momento, dio mayor visibilidad y protección a este fenómeno.
– ¿Realmente consiguen una rentabilidad comprando pisos okupados?
RG. Los inversores que consiguen una gran rentabilidad son aquellos que negocian directamente con el okupa. Por ejemplo, hablan con el inquilino, negocian su salida y, si logran un acuerdo, obtienen beneficios significativos, ya que estos descuentos son posibles solo mediante negociación o vía judicial. Sin contrapartida, no hay solución: es denuncia o pago.
Muchas de estas viviendas ocupadas provienen de activos bancarios de ejecuciones hipotecarias
– ¿A quién pertenecen estos pisos okupados?
AG. Los propietarios suelen ser tanto bancos, fondos y particulares. La diferencia suele venir en que el particular o la pequeña sociedad a la que se le okupa un piso enseguida interviene e inicia el procedimiento judicial mientras que las entidades bancarias y los fondos suelen tardar bastante más en conocer que se ha producido una okupacion.
RC. Muchas de estas viviendas ocupadas provienen de activos bancarios de ejecuciones hipotecarias y, actualmente, son propiedad de fondos de inversión o de la Sareb. Aunque también hay viviendas de particulares, estos, salvo en casos muy complejos, suelen intentar negociar o acudir al juzgado, ya que no quieren regalar algo que tanto esfuerzo les ha costado. Por el contrario, los fondos tienen menos apego emocional a las propiedades y buscan deshacerse de ellas rápidamente. Para ellos, es más sencillo vender viviendas ocupadas, deseando que un comprador asuma el problema.
– ¿Se devalúa un piso si el nuevo comprador sabe que estuvo okupado?
RC. En cuanto a la devaluación del piso, no se produce una vez que el nuevo propietario logra que quede desocupado. De hecho, muchas veces se hacen reformas, lo que permite vender la vivienda como «nueva». Esto genera una buena rentabilidad para el vendedor.
– ¿Es una moda o tiene fecha de caducidad?
AG. Esperemos que cuando se apruebe por el Congreso de los Diputados la reforma del Código Penal y del procedimiento penal y se empiece a aplicar sea disuasorio para los okupas y dejen de hacerlo. Si realmente se aplica la ley seguro que se habrá marcado la fecha de caducidad.
RG. Hoy en día, aunque se han implementado medidas como alarmas y vigilancia para prevenir la ocupación, este problema sigue presente. Es un fenómeno con fecha de caducidad, pero por ahora sigue siendo un tema de preocupación social.