Los avales ICO para la compra de la primera vivienda no cubren ni el 1 % de las hipotecas firmadas

Los avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO), que pretenden facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes de hasta 35 años y de aquellas familias que tengan menores a su cargo, no está teniendo el efecto esperado. Según una encuesta del portal inmobiliario Fotocasa, solo el 15 % de los potenciales beneficiaros lo ha solicitado, y apenas una ínfima parte lo ha recibido.

Según ICO, 2.873 personas se han beneficiado de estos créditos. Si se tienen en cuenta las 435.328 hipotecas que se concedieron en 2024 —año en el que se formalizó esta línea de avales—, solo cubren el 0,65 % de los préstamos firmados. La financiación supera los 300 millones de euros, concretamente se sitúa en los 350,8 millones, por lo que la hipoteca media garantizada por el Gobierno ronda los 122.000 euros, una cifra que es un 16 % menor a la hipoteca media de 2024, que según el Instituto Nacional de Estadística (INE) se situó en los 145.673 euros.

Para poder optar a estos avales hay que cumplir una serie de requisitos, como por ejemplo que no se superen los 37.800 euros de ingresos brutos anuales, aunque en el caso de que la vivienda sea adquirida por dos personas, el límite ingresos será de 75.600 euros anuales. Otro es un precio máximo de compra que varía dependiendo de la comunidad autónoma en la que se ubique la vivienda. En algunas regiones es prácticamente imposible encontrar inmuebles dentro de esos límites, y sería uno de los motivos que están explicando el fracaso de esta ayuda.

El propio presidente del ICO, Manuel Illueca, reconoció esta problemática en un acto celebrado el pasado marzo, donde destacó que «la línea de avales ICO para compra de primera vivienda no está entrando tanto en las zonas con precios más elevados y rentas más altas, entre otras razones porque la concesión de los avales está acotada a niveles de rentas medios y hay un tope de patrimonio».

A través de este programa, el Estado avala a los beneficiarios con el 20 % necesario para acceder al crédito. Esta garantía se devolverá en las mismas condiciones que el 80 % restante de la hipoteca, por lo que el banco realizará con normalidad un estudio financiero para comprobar si el solicitante es solvente y tiene un salario «aceptable».

Además, para que una entidad financiera conceda una hipoteca es muy importante que el cliente no supere la ratio de endeudamiento recomendado por el Banco de España, es decir, que no vayan a pagar de cuota de hipoteca más del 30 o 35 % de sus ingresos netos mensuales incluyendo aquí la amortización del préstamo y sus intereses. Y hay que tener en cuenta que los tipos de interés de las hipotecas que financian el 100 % del precio de la vivienda son más altos que los tipos de interés medios de mercado.

«Si ganas 800 euros y quieres comprar una vivienda de 225.000 euros, no es viable. Aunque cumplas los requisitos del ICO, si no pasas el estudio financiero no se va a conceder la hipoteca y, por tanto, tampoco el aval», explica Lorena Zenklussen, directora comercial de financiación hipotecaria de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI).

El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (COAPI) publicó hace unos meses un informe en el que aseguraba que en más del 60 % de los casos esta medida no permitiría la compra real de una vivienda, ya que «no cumplirían con los requisitos de las entidades bancarias ni pasaría un futuro estudio de solvencia financiera para la concesión del préstamo hipotecario».

Es decir, «acaba siendo una medida insuficiente para que los más jóvenes puedan acceder al mercado de compra» alertan desde el Consejo General.

Por último, desde la Unión de Créditos Inmobiliarios aseguran que otros de los motivos del estancamiento de estos avales es que los bancos comercializan sus propios productos dirigidos a los jóvenes, además de que el papeleo que se tiene que presentar –demostrar que no tienes otra vivienda, un patrimonio menor de 100.000 euros, así como presentar el libro de familia– «no todo el mundo está dispuesto a hacerlo», concluye la directora de UCI.