El desolador balance de la Ley de Vivienda dos años después: menos oferta y precios un 26 % más altos

Se cumplen dos años de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, una normativa que el Gobierno sacó adelante con el apoyo de Unidas Podemos con el objetivo principal de promover el acceso a la vivienda, especialmente entre los colectivos más vulnerables. Hoy, tal y como habían avisado los expertos, no solo no ha mejorado el acceso a la vivienda, sino que los efectos de esta norma han agravado este problema, debilitando el alquiler residencial, provocando una destrucción de la oferta de alquiler nunca vista hasta ahora y batiendo todos los récords de precios en prácticamente todas las provincias del país.

En 2022, cuando ya se empezaba a hablar de las intenciones del Gobierno de impulsar una ley para regular los precios, salieron al mercado del alquiler un total de 855.518 inmuebles. En 2024, el total de inmuebles comercializados en España fue de 734.662, lo que supone una reducción de más de 120.000 viviendas, según un informe elaborado por el Observatorio del Alquiler, de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos. Y para este 2025 las previsiones no hacen más que empeorar, y es que se espera cerrar el año con 681.920 inmuebles en el mercado.

La ley de vivienda ha generado una asimetría entre el alquiler residencial y otras modalidades de arrendamiento. Así, muchos propietarios, han optado por otras alternativas para esquivar la ley de vivienda, las medidas intervencionistas como el límite de alquileres y la inseguridad jurídica derivada de esta normativa, como son el alquiler temporal, la venta o convertirlos en pisos turísticos.

La reducción de la oferta conlleva mayor competencia entre los inquilinos por acceder a una vivienda. La presión ha pasado de 37 a 112 personas contactando de media con cada vivienda que salió al mercado en un plazo de diez días. Es decir, se ha multiplicado por tres, aunque en las zonas tensionadas ha sido por cinco.

Este desfase entre la oferta y la demanda se ha traducido en un incremento considerable de los precios. Antes de la aprobación de la Ley de Vivienda, el precio medio por alquiler de una vivienda en España era de 906 euros. Ahora, se sitúa ya en torno a los 1.146 euros, lo que supone un encarecimiento de un 26,5 %, pero hay territorios en los que estos datos son aún mayores.

«La ley de vivienda no ha logrado mejorar el acceso de los inquilinos españoles a un hogar en alquiler. La escasez de oferta y las subidas de los precios hacen cada vez más difícil para muchos jóvenes y familias encontrar una vivienda que se ajuste a sus necesidades y a su presupuesto», asegura el informe del Observatorio del Alquiler.

«El control de precios no funciona»

Pedro Sánchez defendió la pasada semana en el Congreso de los Diputados la intervención pública en el mercado de la vivienda porque «no funciona». Por su parte, su ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha defendido los efectos de la Ley de Vivienda, y ha asegurado que gracias a su aplicación hay comunidades como Cataluña que están bajando los precios del alquiler.

Estas declaraciones contrastan con numerosos informes en los que se reflejan que Cataluña es la provincia más castigada por la entrada en vigor de la ley de vivienda, especialmente desde que en marzo de 2024 se introdujo la primera zona tensionada en España, que afectó a la práctica totalidad del territorio catalán, y que permite limitar los precios del alquiler para evitar que puedan subir al finalizar el contrato de arrendamiento.

El propósito de esta medida era frenar las subidas de precios y promover el acceso a la vivienda, pero tal y como ya advirtieron muchas voces, hasta ahora solo ha servido para destruir la oferta de inmuebles disponibles.

Antes de esta ley, se comercializaban en Cataluña 146.790. Sin embargo, actualmente han salido al mercado 100.697 casas, un 31 % menos. Esta ha sido más pronunciada en Barcelona, la provincia más afectada, y es que en ella muchos propietarios han huido hacia alternativas que perciben como más seguras. De hecho, mientras en territorios como Madrid el 15 % de los inmuebles anunciados son arrendamientos temporales, en la provincia catalana este porcentaje se eleva hasta el 52 %.

Así, no es de extrañar que la presión de la demanda se haya disparado hasta cotas sin precedentes. Hace dos años, cada inmueble que salía al mercado contaba con unos 77 interesados. Pero ahora la cifra se ha multiplicado hasta alcanzar los 341.

Pese a las limitaciones de precios, Barcelona se mantiene como la provincia más cara para alquilar una vivienda en España. El desequilibrio entre la oferta y la demanda ha seguido empujando al alza los precios, que desde la aprobación de la Ley de Vivienda han pasado de los 1.302 euros a los 1.649 euros.

Vizcaya

Algo parecido a lo sucedido en Cataluña se observa con el País Vasco. El primer municipio vasco en acogerse a la declaración de zona tensionada fue Rentería en Guipúzcoa, y le siguieron otros como Galdácano en Vizcaya. Además, está previsto que en el futuro lo haga también Bilbao y San Sebastián.

Pero la entrada en vigor de la ley de vivienda ha sido devastadora, sobre todo para una provincia vasca: Vizcaya. Si bien es cierto que ya antes era una provincia con poca oferta en comparación con otros lugares de población similar, el número de inmuebles disponibles para alquiler se ha reducido en este tiempo en más de un 55 %, pasando desde los 14.211 a lo 6.260, y la estimación para 2025 es que siga cayendo hasta los 5.455 inmuebles ofertados.

Como consecuencia, el número de interesados por vivienda se ha disparado en uno de los mayores crecimientos del país. Si antes de la ley de vivienda la presión se encontraba en unos niveles de cierto equilibrio, con unos 16 contactos por oferta, tras su aprobación ha escalado hasta los 113.

El precio también ha subido, aunque en línea con el resto de las provincias. Hace dos años, los inquilinos pagaban 1.003 euros por el alquiler de una vivienda en Vizcaya. Ahora, el precio medio es de 1.289 euros, entre los más caros del país.

«El Gobierno solo quiere romper por completo el mercado de la vivienda y que el problema se extienda a todo el país», asegura Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, quien aboga por un pacto de estado para revertir esta situación.

«Cuanto más tiempo pasa, más se agrava la situación y se expande por todo el territorio debido al efecto contagio y por el miedo a que se introduzcan medidas más intervencionistas», sentencia este experto inmobiliario.