«Se vende piso okupado»: hasta un 60 % más barato, pero supone un gran riesgo

«Atención solo inversores. Inmueble ocupado. Sin posesión y sin acceso al interior. Las fotografías del interior y las características del activo pueden no ajustarse al estado actual». Si ojeamos la oferta de los portales inmobiliarios, en ocasiones y entre las numerosas viviendas que hay a unos precios insostenibles, encontramos anuncios como este, y con un coste muy por debajo del valor de mercado. De hecho, ya suponen el 2,6 % de todas las viviendas que hay en venta en España, según datos del portal inmobiliario, Idealista. Concretamente, a finales de 2024 había ofertados 20.464 inmuebles okupados.

Comprar un piso con okupas puede suponer un ahorro de entre el 50 % y el 60 % respecto al precio de mercado. Así lo señala la red inmobiliaria nacional, donpiso. Por ejemplo, si un piso libre de cargas se vende por 300.000 euros, su equivalente okupado podría situarse entre los 120.000 y los 180.000 euros, dependiendo del estado del inmueble y la duración estimada del proceso de desalojo. Y es que, la rebaja significativa en estos casos responde al alto riesgo que asume el comprador, que adquiere un inmueble sin poder disponer de él de forma inmediata y sin siquiera acceder para realizar las visitas pertinentes.

El bajo precio atrae a muchos jóvenes y familias, que, no pueden permitirse el acceso a una vivienda. Pero, tal y como avisan los expertos, adquirir un inmueble ocupado trae consigo tres grandes problemas.

El primero es que hay que desocuparla y la actual legislación ha ampliado los tiempos. Pese a que un «error» de Bildu y ERC al votar a favor de una enmienda presentada por el PNV al proyecto de Ley Orgánica de Eficiencia del Servicio Público de Justicia, ha agilizado los desahucios en los casos de allanamiento y usurpación de morada a menos de un mes, el proceso puede llegar hasta los 4 años. Todo va a depender de si eres una persona física o un gran tenedor y si el usuario que se encuentra dentro es alguien que tenía un contrato que se ha extinguido con el propietario o si ha entrado por la fuerza.

La segunda dificultad es el estado en el que se va a encontrar la casa cuando se consiga desalojar. «Es probable, que si la situación se alarga durante mucho tiempo la vivienda haya sufrido desperfectos considerables. Por lo que el futuro comprador va a tener que hacer reformas, que pueden rondar los 1.000 euros por metro cuadrado», explica Julio Naveira, abogado experto en derecho inmobiliario y expresidente del Consell de la Abogacía Catalana.

A este gasto hay que sumarle el derivado del lanzamiento. Por ejemplo, la contratación de un abogado –que como mínimo cuesta entre 3.000 y 4.000 euros–, o el de posibles multas por coacciones al tratar de negociar con los okupas. Por lo que, el presupuesto total puede ascender a los 30.000 o 40.000 euros, aunque siempre va a depender de cada circunstancia.

Por último, está la financiación. Los bancos pueden ser reacios a otorgar préstamos o hipotecas para la compra de viviendas okupadas debido al riesgo asociado. Además, al no poder entrar en la casa, no se podrá tasar.

«A un particular no le sale rentable comprar una vivienda okupada», aconseja Naveira. Solo lo recomienda en el caso de tener «un gran capital y liquidez suficiente para afrontar estos gastos, porque puede ser una inversión a largo plazo», añade. Eso sí, antes es recomendable acudir al Registro de la Propiedad para verificar que quien te está vendiendo la vivienda, «realmente es el dueño y no el okupa que se aprovecha de esa apariencia de título jurídico».

Coste de la reforma de un piso okupado

La pandemia y la subida de los precios a consecuencia de la guerra de Ucrania afectaron de manera notable al sector de la construcción y las reformas. El precio medio ha pasado de 500 euros el metro cuadrado para una reforma estándar, y de unos 600 para una premium, a las cifras actuales: 750 euros el m² y 950 euros respectivamente. Esto supone una subida de más del 50 % del precio desde 2020, según los datos de la inmobiliaria. Es decir, que reformar de manera integral con calidades estándar un piso de 70 metros cuadrados tendría un coste de alrededor de 50.000 euros.

Además, el tiempo medio de un proyecto de reforma en una vivienda media en España está fijado en torno a los dos o tres meses. No obstante, esta cifra va en función de la superficie del inmueble. Si en un piso de 70 metros cuadrados una reforma integral puede finalizarse en dos meses, para uno de 200 m² serán necesarios unos seis meses. Por tanto, a los tiempos necesarios para el proceso judicial y el desalojo de los okupas, se podrían llegar a sumar otro medio año para empezar a sacar partido a la vivienda.