La tormenta perfecta de la vivienda, un bien ya casi inaccesible

Recuerdo una conversación reciente con una amiga que llevaba meses buscando piso en Madrid. Una tarde me dijo con rabia: «Siento como si la ciudad me dijera que aquí no hay sitio para mí». Su frase me quedó grabada. Porque no hablaba solo de un techo. Hablaba de pertenencia, de tener una vida propia.

La vivienda se ha convertido en un producto escaso, caro, casi inaccesible. Los precios de compra y alquiler hacen imposibles los sueños de emancipación y estabilidad de muchas personas. Cuanto más difícil es alquilar, más gente se ve empujada a comprar. Y cuanto más se compra, más suben los precios.

La tormenta perfecta

No hay un único culpable, sino la confluencia de factores. El primero tiene que ver con el crédito. Después de unos años de tipos altos, el dinero ha vuelto a fluir. En junio, el tipo medio de las nuevas hipotecas bajó al 2,99 %. Resultado: familias que en 2023 no se atrevían a endeudarse porque los tipos de interés estaban altos ahora han retomado su búsqueda. El primer semestre de 2025 lo demuestra. 243.000 hipotecas firmadas, un 25 % más que el año anterior.

Pero ese apetito de compra se estrella contra un muro: la oferta. España apenas construyó 101.000 viviendas en 2024 y empezó 136.000 nuevas. Frente a los 330.000 hogares netos que se crean cada año. La mayoría de las operaciones, casi ocho de cada diez, son de vivienda de segunda mano. Y cuando la demanda aprieta y la oferta se queda corta, los precios se disparan. Según publicó ayer el INE en los últimos 12 meses el precio de la vivienda aumento un 12,7%. Con una subida del 4 % en el 2º trimestre de este año con respecto al primer trimestre.

En medio, un actor silencioso: el FOMO (Fear Of Missing Out). Es decir, miedo a quedarse fuera. Esa sensación de que si no compras ahora mañana será peor. El mercado funciona con razones y con miedos. Ahora mismo el miedo es gasolina.

La trampa del alquiler

Y si comprar es difícil, alquilar se ha convertido en una trampa. El precio medio ha alcanzado los 14,6 euros por metro cuadrado, con subidas del 11 % en el último año. Esto significa que un piso medio de 70 metros cuadrados puede costar más de mil euros al mes en muchas ciudades. Para trabajadores mileuristas es inalcanzable.

La tensión del alquiler empuja a quienes pueden a lanzarse a la compra. «Total, por lo que pago de alquiler, mejor hipotecarme», piensan muchos. Pero esa dinámica, lógica a nivel individual, es destructiva a nivel colectivo: alimenta la demanda, dispara los precios y cierra aún más el mercado para rentas medias y bajas.

A esta mayor demanda se unen los inversores extranjeros. Casi un 14 % de las compras de vivienda, en 2024, las hicieron ciudadanos de fuera. Especialmente, en zonas turísticas o de alta demanda. Y aunque se habla de gravar la compra de no residentes, limitar el alquiler turístico, no hay cambios significativos.

Consecuencias que ya vivimos

El resultado es demoledor. Jóvenes que retrasan su salida de casa. Familias que se ven obligadas a vivir en zonas cada vez más lejanas, con el coste en tiempo y de transporte que eso implica. Empresas turísticas con dificultades para contratar porque los trabajadores no encuentran alojamiento cerca del lugar de trabajo.

La vivienda, que debería ser un derecho, se está convirtiendo en un privilegio. Y eso crea una división entre propietarios e inquilinos, entre residentes locales y compradores extranjeros.

Muchos comparan la situación actual con la burbuja de 2007. No es lo mismo. Hoy los bancos son más prudentes, la regulación es más estricta y la oferta es muy escasa. Un mercado tensionado puede no explotar, pero sí cronificase en la desigualdad.

¿Qué hacer?

La solución pasa por aumentar la oferta, pero no es fácil. Los promotores denuncian la falta de suelo urbanizable, la maraña burocrática y los costes crecientes de materiales y mano de obra. Y es cierto: levantar una vivienda hoy cuesta mucho más que hace una década.

Necesitamos un marco regulatorio más ágil, seguridad jurídica que atraiga inversión al sector, incentivos fiscales que animen a alquilar a precios razonables.

La vivienda no es solo un asunto económico: es un asunto vital. Determina dónde podemos vivir, si formamos una familia o si nos quedamos atrapados en una habitación compartida. Resolver este problema requiere un proyecto de país.

Me permito una apelación final al lector: es hora de que la vivienda vuelva al centro del debate político y social, más allá de los titulares. No hablamos de frías estadísticas, sino de la posibilidad de que todos tengamos un lugar al que llamar hogar. La situación resulta preocupante. Y, como diría August Walker, uno de los malos de la película de Tom Cruise «Misión imposible», «esperar no es una estrategia».

Rafael Pampillón Olmedo es catedrático en la Universidad CEU San Pablo y en IE University.