Fórmulas legales para acceder al 100 % de una hipoteca

Con el precio del alquiler en máximos históricos, muchas familias ven la bajada de los tipos de interés como una oportunidad para comprar una vivienda, pero la falta de liquidez inicial sigue siendo un freno importante a la hora de acceder al crédito. La regulación hipotecaria establece que el comprador debe aportar el 20 % del valor de tasación o del precio de compraventa, así como impuestos y notaría. Sin embargo, hay mecanismos para acceder al 100 % del valor, incluyendo los gastos.

Tres de cada cuatro españoles consideran que el precio actual del alquiler hace que compense más pagar una hipoteca que arrendar un piso, según un reciente estudio de Fotocasa Research. Y no es para menos: en los últimos diez años, el precio del alquiler se ha incrementado un 94 %, con picos en la Comunidad Valenciana (157 %), Canarias (143 %), Baleares (142 %), Madrid (122 %) y Cataluña (104 %).

El BCE, además, está siendo más permisivo en su política monetaria con unos tipos de interés en el 2,15 %, lejos ya del 4,5 que registró en septiembre de 2023. Aunque las condiciones todavía no son tan ventajosas como hace años –la TAE se situó en julio en el 3,86 %–, la previsión bajista está animando a los potenciales compradores.

«El encarecimiento del precio del alquiler, unido a la reciente relajación de los tipos de interés, ha reforzado la preferencia por la propiedad», señala María Matos, directora de Estudios del portal inmobiliario. «Además, los ciudadanos perciben una mejora en las condiciones hipotecarias y vuelve a coger fuerza el tradicional arraigo por la propiedad en España», añade.

El problema de muchas familias españolas es la liquidez, ya que los créditos que los bancos por lo general solo cubren hasta el 80 % del valor de la tasación o de la compraventa –el que sea menor–, obligando al comprador a aportar el 20 % restante y los gastos derivados –impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación–. No obstante, existen formas de acceder al 100 % sin entrada, aunque solo se concede a aquellos con un perfil de solvencia excelente.

«Hemos visto hipotecas al 100 % concedidas a funcionarios jóvenes con plaza fija e incluso médicos o ingenieros extranjeros contratados directamente por el sistema sanitario o grandes empresas con contratos indefinidos y altos ingresos», explica Ángel Sánchez, abogado y socio de Golden Partners, despacho experto en real estate y fiscalidad internacional. En estos casos, el banco asume que la capacidad de pago a largo plazo está garantizada –incluso sin ahorros previos– por sus condiciones laborales y un perfil de bajo riesgo. Sin embargo, esta fórmula no es la habitual para el resto de perfiles, que deben recurrir a otras vías

Hipotecas que incluyen gastos

En situaciones excepcionales, algunas hipotecas pueden incluir no solo el coste de la vivienda sino también los gastos de compraventa. Estas modalidades están reservadas a compradores con niveles de confianza muy altos para la entidad –ingresos estables, alto ahorro futuro, previsión de permanencia–, puesto que se elevan sensiblemente los riesgos.

Un ejemplo típico sería una familia española con varios hijos, ingresos combinados elevados y un fuerte compromiso de permanencia en la vivienda; o un profesional extranjero altamente cualificado, con contrato indefinido y perspectiva de ahorro, pero sin liquidez inmediata. «Desde el punto de vista jurídico y financiero, estos compradores saben que asumen una deuda mayor, y deben tener claro que el riesgo de impago o caída del mercado inmobiliario es más elevado», apunta Sánchez.

Avales públicos

Otra opción son los avales públicos. Tanto el Instituto de Crédito Oficial (ICO) como ciertas regiones cuentan con líneas de aval para facilitar que los compradores puedan hipotecarse al 100 % sin aportar una entrada.

En el caso del aval ICO para jóvenes y familias con menores a su cargo, el Estado cubre el porcentaje que excede del 80 % de la tasación o de la compraventa. Así, personas solventes pueden alcanzar una financiación del 100 % aunque no tengan ahorros. No obstante, la letra pequeña es muy estricta y han sido pocos los que se han acogido a estas garantías.

La Comunidad de Madrid ayuda a financiar hasta el 100 % para ciertos colectivos –menores de 40, familias numerosas o monoparentales–. Para acceder a estos avales es necesario haber vivido al menos dos años en la región. A pesar de los beneficios, implica un nivel de endeudamiento alto y queda condicionada a que se habite la vivienda como residencia habitual durante un periodo mínimo.

Avales privados

En caso de no poder acceder a los avales públicos, el comprador puede recurrir a avalistas privados, como familiares o amigos, que garanticen el préstamo. En estos casos, si el comprador deja de pagar, el avalista responderá con su patrimonio.

Otra opción es la doble garantía hipotecaria, una opción más sofisticada y arriesgada ya que consiste en aportar como garantía adicional una segunda propiedad, propia o de un tercero.

Préstamos puente

El préstamo puente es un recurso temporal para quienes ya poseen una vivienda y desean comprar otra antes de haber vendido la primera. Es frecuente entre matrimonios de mediana edad que compran un chalé sin haber vendido su piso, o entre expatriados que aún no han liquidado su vivienda en el extranjero.

Este préstamo permite adelantar la compra de la nueva vivienda y se cancela cuando se vende la anterior. Es una estrategia útil para manejar el calendario de las operaciones inmobiliarias, pero no es una vía clásica para financiar permanentemente el 100 % de la nueva vivienda, sino una herramienta transitoria mientras se redimensiona el capital.

Riesgo elevado

La posibilidad de financiar una vivienda en España al 100 % es totalmente legal, pero conlleva un nivel de riesgo elevado y requiere unas condiciones específicas. Los expertos advierten que conseguir un aval «no significa que la deuda desaparezca», por lo que ven fundamental evaluar la capacidad real de repago y los riesgos de endeudamiento a largo plazo.