Los motivos por los que el Gobierno tendrá difícil limitar la compra de vivienda «especulativa» en 2026

La vivienda seguirá sin dar tregua y será uno de los principales problemas de los españoles en 2026. Y es que, casi tres años después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el acceso a una casa no ha mejorado. Todo lo contrario. Esta norma ha agravado la crisis en este sector, debilitando el alquiler residencial, provocando una destrucción de la oferta de alquiler nunca vista hasta ahora y batiendo todos los récords de precios en prácticamente todas las provincias del país.

A eso se le suma la falta de pisos en venta, principalmente por la ausencia de inmuebles de nueva construcción. Esta falta de oferta hace indicar que el precio de la vivienda en venta alcanzará un nuevo máximo histórico a nivel nacional, con nuevos récords durante el primer semestre.

Ante esto, el Gobierno estudia llevar aún más al extremo su intervención en el mercado. Entre las medidas que están estudiando se encuentra la de limitar la compra de vivienda para uso «especulativo», es decir, vetar las compras de inmuebles que no sean para vivir. De hecho, a finales de noviembre, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, pidió a la Unión Europea que permitiese actuar de esta manera.

Pero los expertos dudan de su constitucionalidad, ya que «restringe la libertad individual de que cada no pueda, dentro de la legalidad, adquirir lo que quiera», explica Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, a El Debate.

En el artículo 33 de la Constitución Española se reconoce la propiedad privada como un derecho fundamental, aunque condicionado a su función social. Esto significa que el legislador puede establecer límites a su uso y disfrute siempre que exista un interés general legítimo, como garantizar el acceso a la vivienda. No obstante, el Tribual Constitucional ha dejado claro que esas limitaciones deben ser proporcionadas.

Además, la jurisprudencia española distingue con claridad entre el arrendamiento residencial y el turístico. «El alquiler de vivienda habitual se considera un uso legítimo y socialmente protegido de la propiedad, mientras que el turístico es una actividad económica sometida a regulación administrativa por razones urbanísticas o de convivencia», cuenta Ángel Sánchez, letrado y socio de Golden Partners, despacho especializado el sector inmobiliario. Si se restringe el arrendamiento residencial se estaría vulnerando el derecho a disfrutar del inmueble conforme a su función social.

Por otro lado, está el punto de vista del Derecho de la Unión Europea. «Una disposición que prohibiera el alquiler de una vivienda afectaría a la libre circulación de capitales y servicios, reconocida en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea», explica Sánchez. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha aceptado que los Estados puedan limitar el arrendamiento turístico por motivos de interés general, como en el caso de París, siempre que la medida sea justificada, proporcionada y no discriminatoria. En cambio, «una prohibición total del alquiler residencial no se ajustaría a ese estándar europeo, pues eliminaría una facultad esencial del propietario sin una justificación razonable ni una alternativa menos restrictiva para lograr el mismo fin», añade este abogado.

En definitiva, tanto la doctrina constitucional como europea coinciden en que la propiedad de la vivienda puede ser objeto de regulación, pero no puede quedar vacía de contenido. «Las administraciones pueden fomentar el uso residencial, sancionar la desocupación prolongada o limitar los alquileres turísticos, pero no pueden impedir que el propietario arriende su vivienda para uso habitacional», sentencia el letrado. Por lo que una restricción de este tipo vulneraría los principios de proporcionalidad, libertad económica y función social de la propiedad, impactando de manera negativa en el mercado inmobiliario ya que se estaría reduciendo aún más la oferta de vivienda.