La vivienda no dará tregua en 2026 y abrirá la puerta a una «crisis de accesibilidad»

La vivienda seguirá sin dar tregua y será uno de los principales problemas de los españoles este nuevo año. 2025 ha sido un año récord en todos los sentidos: los precios se han encarecido un 13 % en venta y más de un 7 % en alquiler, y, de manera paradójica, a falta de conocer los últimos datos, se prevé que, en materia de compraventas, el ejercicio de 2025 ha sido el mejor año desde 2007, con más de 700.000 operaciones.

2026 comienza con la accesibilidad a la vivienda como el gran desafío social y económico del país. El apetito por adquirir vivienda seguirá siendo muy elevado, aunque los elevados volúmenes de compraventas dependerán de dos factores. Por un lado, del mantenimiento de unos tipos de interés bajos, con un euríbor estabilizado en torno al 2,5 %. Por otro, la escasez de oferta a precios competitivos provocará que cada vez sea más difícil encontrar la vivienda que se ajuste al presupuesto del comprador, lo que llevará a muchos a posponer su decisión.

Y es que, de cara a 2026 todo indica que el precio de la vivienda alcanzará un nuevo máximo histórico a nivel nacional, con nuevos récords durante el primer semestre. De hecho, algunas ciudades que atraen población y turismo con gran fuerza ya han llegado a esas cotas, porque no solo han recuperado los niveles de hace 18 años, sino que los han superado, marcando precios inéditos en toda su serie histórica. Entidades bancarias como Bankinter estiman que los precios de compraventa se encarecerán un 7 %.

«El creciente esfuerzo económico que deben asumir los hogares amenaza con frenar a parte de la demanda, especialmente si perciben que la mejora de las condiciones financieras no compensa el ritmo al que avanza el precio de la vivienda», asegura María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

El alquiler se encarecerá un 7 %

En el mercado del alquiler la situación no está mucho mejor. La Ley de Vivienda, aprobada hace tres años, se aprobó con el objetivo principal de promover el acceso a la vivienda, especialmente entre los colectivos más vulnerables. Hoy, tal y como habían avisado los expertos, no solo no ha mejorado el acceso a la vivienda, sino que los efectos de esta norma han agravado este problema, debilitando el alquiler residencial, provocando una destrucción de la oferta de alquiler nunca vista hasta ahora y batiendo todos los récords de precios en prácticamente todas las provincias del país.

Alquilar una vivienda de 80 metros cuadrados cuesta ya alrededor de 1.150 euros mensuales, una cifra que seguirá al alza, porque se prevé que este 2026 los precios se encarezcan un 7 % interanual.

Este contexto expulsa del mercado a los inquilinos con rentas más bajas, ya que el esfuerzo económico que deben destinar al pago de la renta supera el 47 % de sus ingresos, mucho más del 30 % recomendado por los organismos de control oficiales.

Desfase entre oferta y demanda

El mercado de la vivienda atraviesa el mayor nivel de tensión de su historia, ya que la demanda cuadruplica a la oferta, y la distancia entre ambas nunca había sido tan grande, tal y como se refleja en el informe Balance Inmobiliario 2025 y Previsiones 2026, elaborado por el portal inmobiliario Fotocasa. Un desequilibrio que responde a una combinación de factores sociales, demográficos, macroeconómicos y legislativos.

La pandemia marcó un antes y un después. Se ha producido un cambio en las preferencias habitacionales y se le ha sumado que España crece en población, y avanza con fuerza la expansión de los hogares unipersonales, que en apenas una década han pasado de cuatro a casi ocho millones.

El escenario financiero también ha reactivado la presión compradora. La desescalada de los tipos de interés ha devuelto al mercado al 21 % de quienes habían paralizado su búsqueda. Paralelamente, el peso del comprador extranjeros alcanza máximos históricos y el inversor ha duplicado su presencia en sólo dos años, situándose en el 10 %.

Por lo tanto, la creación de hogares seguirá avanzando a un ritmo que el mercado no podrá absorber. Más de 200.000 nuevos hogares al año frente a apenas 100.000 nuevas viviendas construidas. Esta brecha, indica la improbabilidad de que el precio de la vivienda mengue en el próximo ejercicio.

«Si no se abordan estos desequilibrios estructurales del mercado ampliando el parque de vivienda disponible, España abrirá la puerta a una crisis habitacional sin precedentes», sentencia Matos.