Nuevo hachazo fiscal a la vivienda: el Gobierno actualiza la plusvalía municipal con subidas de hasta un 40 % en 2026

La presión fiscal en la compraventa de viviendas sigue siendo uno de los principales problemas a los que se enfrentan aquellos que quieren adquirir un inmueble (aparte del precio). Y es que, en muchos casos, el Estado llega a recaudar hasta el 30 % del valor del inmueble.

Existen distintas tributaciones en función de las partes y dependiendo si se trata de obra nueva o de segunda mano. El comprador hace frente al IVA –en el caso de las viviendas de obra nueva–, o el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP), y también el Impuesto de Actos Jurídicos y Documentados (IAJD), en el caso de viviendas de obra nueva. Por su parte, el vendedor tendrá que pagar el Impuesto de la Renta de las Persona Físicas (IRPF) y la plusvalía municipal.

Esta última grava el incremento del valor del suelo, y para calcularlo se tiene en cuenta el valor catastral del suelo, los años de propiedad de la vivienda y el coeficiente o porcentaje establecido por el ayuntamiento. Y ahora, el Gobierno ha actualizado, un año más, a través de un Real Decreto, publicado el 23 de diciembre, los coeficientes máximos que se utilizan para calcular dicho impuesto.

La subida máxima se da a los nueve años, con un incremento de hasta un 40 %. De esta manera, el Gobierno pretende penalizar la venta de viviendas pocos años después de su compra, una manera indirecta de castigar «la compra especulativa». Un incremento similar se da en las ventas que se producen tras una década y 11 o 12 años.

Con esta fórmula se premia a aquellos propietarios que venden sus inmuebles tras, 20, 19, 18 y 17 años. Donde se les reduce el coeficiente hasta un 12,5 %.

Estos coeficientes son los mismos que el Gobierno incluyó en una proposición de ley donde se recogía una serie de medidas fiscales para la vivienda, entre las que se incluía la subida del IVA a los pisos turísticos al 21 %, para que tributen como actividad económica, y aumentar los impuestos a las viviendas vacías. Como no fue aprobada por el Congreso Diputados, ahora los han incluido en un Real Decreto Ley que el Ejecutivo espera que no quede en papel mojado.

¿Por qué este cálculo?

En 2021, el Tribunal Constitución declaró ilegal algunos puntos del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, de 2004. Este fallo dejaba en el aire una parte sustancial de los ingresos que van a parar a las arcas de los ayuntamientos españoles y que amenazaba con provocar un aluvión de reclamaciones ciudadanas.

La justicia española determinó la ilegalidad de los artículos 107.2 y 107.3, así como el segundo párrafo del artículo 107.1, porque no consideraba que una vivienda sumara valor con el paso del tiempo. Y es que, para calcular el tributo, se multiplicaba el valor catastral del suelo por el número de años en el que se había sido titular de una propiedad. A partir de ahí se aplicaba un coeficiente anual que no solía rebasar el 3,5 %. Sobre la cantidad que resultaba se aplicaba un tipo impositivo que no podía estar por encima del 30 %. El cálculo suponía siempre un incremento del valor con independencia de la evolución del mercado, y por ese motivo el Constitucional lo anuló.

En ese momento el Gobierno aprobó un real decreto para modificar este impuesto y adaptarlo a la sentencia, y estableció que se crearía cada año unos coeficientes que se aplicarían sobre el valor catastral, adaptándolos cada año a la realidad del mercado.