La trampa de las ayudas en el mercado de vivienda: alivio inmediato y encarecimiento diferido

Pretender un consenso en materia de vivienda es una crónica de muerte anunciada, especialmente cuando el debate se plantea en clave partidista. Aun así, hay corrientes que concitan más apoyos que otras, aunque sus resultados sean discutibles, como las que persiguen destensar el mercado a golpe de ayudas directas al alquiler, incentivos fiscales o avales a la compra del primer techo.

Hoy el foco está en la demanda. Predominan las actuaciones orientadas a aliviar el pago a corto plazo y no las que amplían el parque e invierten para proteger el largo. El motivo responde a una cuestión de marketing político: un parche financiero se vende mejor porque el oxígeno es inmediato. Por el contrario, un proyecto de construcción de viviendas puede que no dé ni para foto; las obras suelen extenderse en el tiempo y es posible que sea el siguiente Ejecutivo el que se lleve los focos de la inauguración.

En virtud de esto último, se comprende el porqué las actuaciones impulsadas hasta ahora han funcionado como bálsamo, dado que no atajan la raíz de la problemática al no tocar la oferta. Y es que trabajar sobre esta implica asumir costes electorales y redistribuir pérdidas, ya que la realidad (distinta a la versión narrativa interiorizada) es que el alquiler en España no lo dominan fondos buitre, sino pequeños propietarios –como defiende el Banco de España– que sostienen rentas de clase media gracias a ese ingreso extra.

El escenario más sensible (y el que más incomoda) es el que se escribe en letra pequeña; la que apela al efecto real de las ayudas cuando salen del Boletín Oficial del Estado (BOE) directas a la cuenta del banco –y al mercado en ultima instancia–. Desde la trinchera hipotecaria, el consejero delegado de Trioteca, Ricard Garriga, es rotundo en su veredicto: «Hacen atractivo un titular, pero no arreglan el mercado». Su impacto es limitado y, en ocasiones, incluso contraproducente.

El experto sostiene que, en compra, los avales y programas similares sirven a algunos perfiles, pero no democratizan el acceso. Si, además, esa financiación opera en contextos de tipos bajos, el daño puede ser doble: la demanda aumenta y los precios presionan al alza porque nuestro parque de vivienda está prácticamente desértico. En otras palabras, ¿lo comido por lo servido?

Lo mismo sucede –y a mayor velocidad– cuando se conceden al alquiler. «Una parte relevante de las subvenciones tiende a capitalizarse en precio», afirma Garriga. Las ayudas se vuelven pequeñas trampas en un mercado sin producto. Así, hoy el camino hacia una política de vivienda está marcado por una falta de voluntad de pagar el coste de la solución; una hoja de ruta que acaba siendo la más clasista de todas, aunque la hayan diseñado Ejecutivos progresistas.

De cara al nuevo año, no se prevén ‘buenas nuevas’ en este frente: «Lo más probable es que haya más anuncios que impacto estructural. Mientras no se toque oferta y seguridad jurídica, el efecto será parcial y caro», augura. Un diagnóstico que enlaza de forma casi natural con el último movimiento de un Gobierno que pretende tapar el sol con un dedo.

Aprovechando la vuelta de Navidad, el presidente del Gobierno prometió una nueva intervención al mercado mediante Real Decreto y ante los 600.000 contratos de alquiler que caducarán a lo largo de 2026. Pedro Sánchez promete una rebaja fiscal –vía bonificación en el IRPF de hasta el 100 %– para los propietarios que no suban la renta al renovar.

La medida ilustra el patrón que critica el propio sector: se intenta corregir el síntoma con estímulos sobre el pago (o sobre el precio), sin ensanchar el embudo de la oferta. Es un «pago» fiscal que compra contención y sobre el que pisos.com pronostica eficacia limitada en las zonas más calientes. Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario, detalla que «los propietarios pueden ver más sencillo el aumento del alquiler en un nuevo contrato que el beneficio real que les pueda dar la parte de la fiscalidad, incluso si el incentivo fuera superior». En tanto en cuanto la problemática responde a un desequilibrio entre oferta y demanda, «la medida tendrá aspecto de ser más política que efectiva», sentencia Font, con subidas de 200 a 400 euros en determinadas zonas.

Ni los topes al alquiler, ni las prórrogas de los contratos, ni las zonas tensionadas atienden la cantidad, aunque peor aún es que sean acciones destinadas exclusivamente a proteger al actual inquilino y no al potencial. Actualmente, la práctica ha ido generando un mercado a dos velocidades: de un lado, los inquilinos que ya tienen contrato y disfrutan de cierta burbuja de estabilidad hasta la próxima renovación; y, enfrente, quienes buscan piso y se encuentran de golpe y en la misma puerta la subida que se había ido postponiendo. Por tanto, no se contiene el coste de vivir, sino que se levanta una barrera de entrada que deja fuera de juego (y en casa de los padres a los 36 años) a los más jóvenes.

El máximo responsable de Trioteca revela que el modus operandi del sistema de alivios refuerza el privilegio de aquellos que pueden hipotecarse y expulsa a perfiles solventes en lo laboral, aunque frágiles en lo financiero. «Las ayudas están pensadas para la clase media estable, no para el que más lo necesita».

La brecha no solo responde a las disparidades del volumen de ingresos, sino también al grado de estabilidad. Garriga habla de personas con «salarios aceptables» (si es que hoy alguno lo es), pero con contratos temporales y sin ahorro, con cargas familiares altas o con un historial de crédito con pequeños impactos que penalizan mucho. «También influye el factor geográfico: en zonas como Barcelona o Madrid, aunque trabajes bien, el precio te destierra». El diseño homogéneo de las ayudas –en un fenómeno que es local– falla al ignorar el coste real de vida y los precios efectivos por ciudad y barrio, con topes que llegan tarde o no casan con el mercado.

Los titulares lucen, pero a costa de jóvenes y hogares vulnerables y con ingresos irregulares más excluidos que por la propia dinámica de oferta y demanda, los inversores extranjeros y la especulación de cualquier fondo poco social. ¿Podría ser esta la política más clasista del modelo progre?