De la Ley del Suelo al recargo a los pisos vacíos: el reguero de promesas en vivienda incumplidas de Sánchez

Pedro Sánchez sigue anunciando medidas en materia de vivienda con el objetivo de hacer frente a la crisis habitacional que vive nuestro país, al mismo tiempo que se ha olvidado de otras tantas que ha dado a conocer a lo largo de la legislatura.

En las próximas semanas, el Gobierno –si Sumar lo permite– aprobará un nuevo real decreto con una bonificación del 100 % en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) a los propietarios que no suban el precio del alquiler cuando les toque renovar el contrato a los inquilinos. También pondrá freno al uso del alquiler por habitaciones, y acabará con el «uso fraudulento que se está produciendo con el alquiler de temporada».

Pero a Sánchez se le acumula el trabajo, porque no hay que olvidar que en enero de 2025 ya anunció un paquete de 12 medidas, de las que solo se han llegado a materializar la mitad. Las más adelantadas son la puesta en marcha de la empresa pública de vivienda, Casa 47, que fue creada recientemente, tomando el relevo de Sepes; el PERTE de vivienda, que tiene como objetivo modernizar e innovar en el sector de la construcción y de la construcción modular; y un seguro de impagos de los alquileres para los propietarios.

Por el camino se ha dejado medidas que habían anunciado a bombo y platillo, y que tenían el objetivo de limitar los alquileres turísticos. Es el caso de la reforma fiscal que contemplaba subir el IVA de estos arrendamientos al 21 % para que tributarán como una actividad económica.

Tampoco han prosperado cambios fiscales que pretendían «incentivar la salida de viviendas al mercado del alquiler». Uno de ellos era gravar, aún más, las viviendas vacías. Actualmente, la tributación de este tipo de inmuebles oscilaba entre el 1,1 % y el 2 %. Por ello, el Gobierno propone establecer una mayor progresividad con tramos de tributación, por lo que cuanto mayor sea el valor acumulado de las viviendas vacías, mayor va a ser la cantidad a pagar.

Por otro lado, querían modificar la tributación de las Sociedades Cotizadas de Inversión (Socimi), para que pasasen de tributar el 15 % al 25 %, salvo que promoviesen viviendas destinadas al alquiler a precio asequible, en cuyo caso la tributación sería «nula». Y se iba a crear un nuevo impuesto para desincentivar la compra de vivienda por parte de extracomunitarios y extranjeros no residentes, gravando la compra de vivienda de este colectivo. La cuota íntegra del tributo se iba a obtener aplicando a la base imponle el tipo de gravamen del 100 %. Es decir, el precio de la vivienda se iba a acabar doblando.

Muchas de estas medidas no se llegaron a votar, porque el Congreso no las llegó a tomar en consideración. Pero fuera del paquete de medidas presentado hace un año, una de ellas brillaba con luz propia por sus efectos adversos: la eliminación de las Golden Visa. Estos visados permitían el acceso al permiso de residencia a cambio de la adquisición de una vivienda valorada en más de 500.000 euros. Aunque se eliminaron en abril, el Gobierno no ha logrado reducir el problema de incremento de precios.

Ley del Suelo

La reforma de la Ley del Suelo lleva bloqueada desde hace casi cuatro años. El Consejo de Ministros la aprobó en 2022, pero decayó con el avance electoral de julio de 2023. Tras volver a aprobarse en 2024, tenía previsto que el Congreso de los Diputados la votase ese año, pero el Gobierno la retiró por falta de apoyos. En 2025 volvió a ir a la Cámara Baja, pero se topó con el «no».

En la actualidad, cuando se anula una parte de un Plan General Urbanístico, se invalida la totalidad del mismo, incluso aunque se produzca por algún defecto de forma. Otra derivada es que, al decaer los nuevos planes, se mantiene la vigencia de los anteriores, que en algunos casos datan de los años 50, habiendo quedado superados por los cambios técnicos y las necesidades actuales en materia de vivienda.

La normativa propuesta por el Gobierno separaba entre lo que es la nulidad de pleno derecho, que se establece cuando hay defectos sustanciales, en cuyo caso se puede impugnar y anular totalmente, y las nulidades parciales. Es decir, si hay un elemento formal recurrido, pero no es sustancial, se podría anular ese elemento y abrirse un plazo de subsanación de un año para intentar corregirlo.

Con esta norma también se buscaba evitar «casos espurios», es decir, extorsiones «que han venido siendo práctica habitual», hasta el punto de que han surgido despachos especializados en la detección y denuncia, bajo coacción previa al Ayuntamiento correspondiente, de dichos planes.

A diferencia de la Ley de Vivienda, la Ley del Suelo sí contaba con el visto bueno del sector inmobiliario, que la considera necesaria para mejorar la seguridad jurídica que necesita el sector.

Los avales ICO, un fracaso

Existen otras propuestas que el Gobierno ha sacado adelante pero que han sido un completo fracaso. Es el caso de los avales ICO, con los que se pretendía facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes de hasta 35 años y de aquellas familias que tengan menores a su cargo.

El Gobierno había aprobado 2.500 millones de euros, con los que se pretendía ayudar a la compra de unas 50.000 viviendas. Sin embargo, solo se han concedido 221,1 millones de euros para adquirir 9.125 pisos. De ellas, 6.542 correspondían a jóvenes menores de 35 años y 2.583 a familias con menores a cargo. Las entidades financieras adheridas –un total de 67– han movilizado 1.167 millones en financiación, según el último informe publicado por el ICO, que va desde la apertura de la línea hasta el 30 de noviembre de 2025. Es decir, apenas se ha beneficiado un exiguo 18,25 % de los potenciales beneficiarios de estas hipotecas.

Para conseguir mejorar su impulso, el Ministerio de Vivienda y el Instituto de Crédito Oficial (ICO) han extendido el 31 de diciembre de 2027 estas ayudas.

¿Y las 184.000 viviendas?

Antes de las elecciones autonómicas de 2023, Pedro Sanchez anunciaba que su Gobierno iba a «habilitar unos 183.000 inmuebles para el alquiler asequibles». Esta promesa la continúo repitiendo en muchas de sus intervenciones e incluso incrementó la cifra. Y un mes después de haber sido investido de nuevo como presidente del Gobierno, aseguró que iba a usar durante la legislatura «todos los recursos del Estado para habilitar 184.000 viviendas públicas y de alquiler asequible».

Según los últimos datos, correspondientes a octubre de 2024 –el Mivau no ha vuelto a actualizar la información–, un año y medio después del primer anuncio solo se habían entregado 10.206 viviendas, es decir, un 5,5 % del objetivo total. Y la gran mayoría procedían de la Sareb, el conocido como banco malo.

Los expertos apuntan que la entrega de las 184.000 viviendas de alquiler asequible puede llevar a alargarse hasta diez años.