Para Hacienda, donar equivale a vender
La ventaja fiscal que permite a los mayores de 65 años vender su vivienda habitual sin pagar IRPF
El escenario se complica en las donaciones, donde a menudo existe la falsa creencia de que «regalar» la casa a un hijo sale gratis
Desprenderse de un inmueble, ya sea mediante una venta tradicional o a través de una donación a un familiar, activa inmediatamente la maquinaria fiscal de Hacienda. Lejos de ser un trámite sencillo, la operación conlleva el pago de dos tributos principales: el IRPF estatal y la plusvalía municipal, cuya cuantía final puede ascender a miles de euros si no se planifica adecuadamente.
En lo relativo al IRPF, el contribuyente debe tributar por la ganancia patrimonial obtenida, es decir, la diferencia entre el valor de adquisición original y el de transmisión actual. Para este 2026, los tipos impositivos del ahorro se mueven en una horquilla progresiva que comienza en el 19 % para los primeros beneficios y escala hasta el 30 % para aquellas ganancias que superen los 300.000 euros.
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No obstante, la normativa protege a los mayores de 65 años, ya que si venden su vivienda habitual, quedan totalmente exentos de pagar IRPF. Si lo que transmiten es una segunda residencia, la exención solo se aplica si destinan el dinero a constituir una renta vitalicia, con un límite de 240.000 euros.
Para el resto de la población, la única vía para esquivar el impuesto es reinvertir el importe total de la venta en la compra de un nuevo hogar principal.
Calcular los costes antes de vender
El escenario se complica en las donaciones, donde a menudo existe la falsa creencia de que «regalar» la casa a un hijo sale gratis. Para Hacienda, donar equivale a vender, y si el piso vale más hoy que cuando se compró, el donante deberá pagar IRPF por esa plusvalía teórica, aunque no haya ingresado dinero. Por su parte, el receptor deberá abonar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, cuya factura varía radicalmente según la región.
Finalmente, nadie escapa a la plusvalía municipal, un tributo local que grava el incremento del valor del suelo y que debe abonarse al Ayuntamiento correspondiente, independientemente de la edad del vendedor. Los expertos recomiendan encarecidamente calcular esta factura fiscal antes de gastar el dinero de la operación para evitar sorpresas desagradables al presentar la declaración.
