Los nuevos hipotecados ya dedican más renta a la vivienda que los inquilinos

La vivienda en propiedad, tradicional refugio financiero de la clase media española, se ha convertido en un motivo de creciente presión para muchas familias. Quienes accedieron a una hipoteca entre 2019 y 2024 destinan hoy una media del 34 % de su renta disponible a cubrir los gastos asociados al hogar, más de diez puntos por encima del esfuerzo medio de quienes compraron antes de 2011.

Pero lo más llamativo es el sorpasso de la propiedad sobre el alquiler. Mientras que los hogares en alquiler destinan de media el 33,5 % de su renta a la vivienda, el esfuerzo de los compradores más recientes alcanza el 34,1 %, según un reciente informe de Fedea. Aunque la propiedad implica una acumulación de patrimonio a largo plazo, en el corto plazo el flujo monetario que deben afrontar los nuevos propietarios ya supera al del arrendatario medio.

Este escenario es el resultado de una tormenta perfecta que ha marcado el periodo analizado. Entre 2019 y 2024, el gasto residencial medio mensual por hogar ha aumentado un 13 %, de 610 a 690 euros. Este incremento responde a la acumulación de presiones sobre todos los componentes del coste de la vivienda.

Por un lado, el encarecimiento de los suministros –electricidad, gas o agua– ha provocado subidas superiores al 25 % en estos gastos. Por otro lado, el endurecimiento de la política monetaria a partir de 2022 ha elevado con fuerza las cuotas hipotecarias, afectando especialmente a los préstamos en sus primeras fases de amortización.

La presión de estos costes corrientes es tan acusada que ni siquiera tener la casa pagada garantiza cierta inmunidad económica. Los propietarios sin deuda soportan un esfuerzo medio del 17,3 % debido al peso de los suministros y tributos locales, afectando especialmente a hogares de mayor edad con rentas bajas, para quienes estos gastos básicos suponen una carga proporcionalmente elevada.

La vivienda actúa además como un gasto especialmente rígido que amplía las desigualdades. Mientras que los hogares del quintil más alto de renta destinan apenas un 13,6 % de sus ingresos a la vivienda, los del primer quintil deben emplear más de un 36 %. Esta brecha se traduce en una vulnerabilidad muy superior para las familias con menos recursos.

A esta desigualdad por ingresos se suma la estabilidad laboral. La incidencia del sobreesfuerzo residencial –destinar más del 40 % de la renta a la vivienda– alcanza el 18,9 % entre los hogares con baja intensidad laboral, frente al 7,4 % en los de alta intensidad, lo que demuestra que la precariedad en el empleo actúa como un multiplicador del riesgo.

De hecho, la probabilidad de sufrir este sobreesfuerzo es más de diez veces mayor entre los hogares del quintil inferior que entre los de mayor renta. En estos casos, el coste de la vivienda reduce de forma drástica el margen disponible para cubrir otros gastos esenciales o absorber imprevistos.

A esta brecha generacional y de renta se suman las diferencias territoriales. La tensión residencial se concentra en comunidades como Madrid, Cataluña, Baleares o Canarias, donde el desequilibrio entre precios de la vivienda y niveles de renta resulta más acusado. En el extremo opuesto, territorios como País Vasco, Navarra o Aragón registran niveles de presión sensiblemente inferiores.

Otro colectivo especialmente expuesto es el de los hogares unipersonales jóvenes. La ausencia de economías de escala y su mayor dependencia del mercado de alquiler elevan de forma significativa su riesgo de experimentar niveles elevados de esfuerzo residencial.

Más allá de los porcentajes, el informe pone el foco en la «liquidez remanente». En los hogares con menos recursos, el ingreso disponible tras atender los gastos de vivienda es tan reducido que limita drásticamente la capacidad de sostener niveles de consumo básicos, convirtiendo el mercado residencial en el eje central de la desigualdad económica en España.