Subida de las hipotecas a la vista haga lo que haga el BCE: así te puedes proteger

El Banco Central Europeo (BCE) se reúne este jueves, 19 de marzo, en mitad de la guerra en Irán y con los precios de la energía al alza, para decidir el rumbo de los tipos de interés. Los analistas esperan que el regulador financiero no acometa ningún cambio, manteniendo por sexta reunión consecutiva el precio del dinero en el 2 %, porque «es demasiado pronto». Sin embargo, esto podría cambiar pronto.

La situación geopolítica está teniendo un impacto directo en los precios del petróleo y del gas natural, reavivando el temor a un nuevo shock energético. Se espera que este encarecimiento energético se acabe trasladando al precio de muchos productos y servicios, y que la inflación repunte. Esto lleva a los inversores a descontar que el BCE va a realizar una subida de los tipos de interés de 25 puntos básicos antes de finales de verano.

De hecho, el mercado ya lo da por hecho. Así lo refleja el euríbor, que baila al son de los tipos de interés. El indicador que se utiliza para calcular las hipotecas variables, a falta de diez días para que se conozca el dato definitivo, se sitúa en el 2,397 %, tan solo 0,001 puntos menos que en marzo de 2025. Si continúa esta tendencia al alza, nos podríamos encontrar con el primer encarecimiento de las hipotecas en casi dos años.

El comparador de productos financieros Kelisto anticipa que las hipotecas a tipo variable que se actualicen en el mes de abril se encarecerán en torno a 65,9 euros al año debido al conflicto en Oriente Próximo.

Sin embargo, el impacto real del alza de las cuotas será próximo a los 258 euros anuales si se tiene en cuenta que, sin el conflicto armado, el euríbor habría estado «muy por debajo», según los cálculos de la plataforma.

Amortización anticipada

Un método rápido para reducir la cuota, incluso antes de que se revise la hipoteca variable, es llevar a cabo una amortización anticipada. Es decir, pagar por adelantado parte del capital del préstamo para abaratar la mensualidad o acortar el plazo. «Con la primera opción se llegará mejor a final de mes, mientras que con la segunda se abonarán menos intereses a la larga», explican desde el comparador financiero HelpMyCash.

Pero para poder hacerlo es imprescindible tener ahorros previos. Y aunque se cuente con ellos, desde el comparador recomiendan mantener siempre un fondo de emergencia que equivale a entre tres y seis meses de sueldo. Además, el banco puede cobrar una comisión por la amortización, cuyo coste será de entre el 0 % y el 1 %, según lo indicado en la escritura de la hipoteca.

Cambiar de hipoteca variable a fija

Otra opción, que hará olvidar como evoluciona el euríbor, es convertir la hipoteca variable en fija. De este modo, la cuota pasará a ser constante y no cambiará en función de los vaivenes del índice. Pero en este caso es importante darse prisa, porque, aunque haya entidades bancarias que ofrecen tipos fijos que se sitúan en el entorno del 2,5 %, la mayoría están aumentando sus intereses.

Hay tres maneras de cambiar una hipoteca variable para convertirla en fija. Por un lado, mediante un pacto con el propio banco que la concedió, lo que se conoce como novación. También está la posibilidad de trasladarla a otra entidad financiera, conocida como subrogación de acreedor. Y, por último, a través de la contratación de un préstamo hipotecario nuevo, a tipo fijo, para cancelar el que se tiene.

Si se lleva a cabo una novación o una subrogación, el coste de pasar a una hipoteca variable al tipo fijo es muy reducido. Habrá que pagar la tasación, que ronda los 300 euros, y una comisión máxima del 0,05 %, aplicable solo en los primeros tres años. En cambio, si se opta por contratar una hipoteca nueva, habrá que abonar la tasación, una comisión por amortización anticipada de hasta el 1 % y los gastos de cancelación registral, que son unos 1.000 euros.

En cualquiera de los tres casos, el hipotecado deberá disfrutar de una buena situación económica. Es decir, tener un trabajo estable, un buen sueldo, un importe pendiente que no supere el 80 % del valor de la vivienda. En caso de no poder llevar a cabo la modificación, se puede cambiar la hipoteca variable al tipo mixto, en cuyo caso se pagarán unas cuotas estables entre tres y diez años, por norma general.

Reducir el diferencial

También está la opción de reducir el diferencial, que es la parte que se suma al euríbor para calcular el interés. De este modo se podrá reducir la cuota y se moderará el posible impacto de un incremento del índice.

Según los analistas de HelpMyCash, esta modificación puede obtenerse a través de una novación, de una subrogación o de la firma de una nueva hipoteca. En el último caso, el coste será el mismo que el de convertir el interés en fijo. Y en los dos primeros, el cliente deberá el coste de una tasación y el de la comisión que corresponda, que normalmente será de entre el 0 % y el 1 %.

Esta operación puede salir especialmente a cuenta a los que firmaron su hipoteca variable entre 2016 y 2022. En esa época, los diferenciales eran de alrededor del 1 % o superior, mientras que los actuales son de en torno al 0,6 % y hasta es posible obtener menos del 0,5 %.

Modificar el tiempo de devolución

Existe una manera de reducir cuota y es alargando el tiempo de devolución de la hipoteca. Esto implica pagar más intereses a la larga, pero permite amortiguar el golpe que supone una subida del euríbor. Se requiere, eso sí, del permiso del banco y la novación costará un dinero: la tasación de la vivienda y una comisión que suele costar entre el 0 % y el 1 % sobre el importe pendiente.

También se puede intentar aplicar una carencia. Esto significa que durante una etapa en la vida del préstamo hipotecario se pausa el pago de las cuotas mensuales o una parte de ellas. Eso sí, hay que tener en cuenta que esta operación lleva aparejada una comisión, que habrá que elevar a escritura pública, con los consiguientes gastos notariales. Además, durante los meses en los que no se paguen las cuotas, se seguirán devengando intereses. Existe una manera de reducir cuota y es alargando el tiempo de devolución de la hipoteca. Esto implica pagar más intereses a la larga, pero permite amortiguar el golpe que supone una subida del euríbor. Se requiere, eso sí, del permiso del banco y la novación costará un dinero: la tasación de la vivienda y una comisión que suele costar entre el 0 % y el 1 % sobre el importe pendiente.

También se puede intentar aplicar una carencia. Esto significa que durante una etapa en la vida del préstamo hipotecario se pausa el pago de las cuotas mensuales o una parte de ellas. Eso sí, hay que tener en cuenta que esta operación lleva aparejada una comisión, que habrá que elevarse a escritura pública, con los consiguientes gastos notariales. Además, durante los meses en los que no se paguen las cuotas se seguirán devengando intereses.

Código de Buenas Prácticas

Existe un último recurso para los hipotecados más vulnerables: acogerse al Código de Buenas Prácticas. Se trata de un paquete de medidas que el banco debe aplicar obligatoriamente, si se cumplen ciertos requisitos, y que incluye la aplicación de una carencia de capital de cinco años, la rebaja del interés de la hipoteca hasta euríbor menos 0,1 % y la ampliación del plazo hasta los 40 años. De este modo se puede rebajar la cuota considerablemente.

Los requisitos básicos que hay que cumplir son, en primer lugar, cobrar unos ingresos máximos de 25.200 euros brutos al año entre toda la unidad familiar. También que la cuota de la hipoteca supere el 50 % del salario mensual y que la situación económica haya experimentado una alteración significativa en los últimos cuatro años, como que el esfuerzo hipotecario se haya multiplicado por 1,5 o que la familia se haya convertido en numerosa.