La receta del Gobierno hunde el alquiler allí donde se aplica

Hay políticas que dan titulares, pero cuando se aplican fracasan. Limitar la subida de los alquileres es una de ellas. A corto plazo, transmite la sensación de protección para los inquilinos. Pero, a medio plazo, deja daños duraderos en el mercado de la vivienda.

El Gobierno de España ha decidido fijar un tope del 2 % a la actualización de los alquileres. Se toma esta decisión en un contexto de inflación de alrededor del 4 % en 2026. Es una medida que, presentada como una ayuda social, en realidad funciona como anestesia: calma momentáneamente el dolor, pero no se ataja la enfermedad. Peor aún, la agrava.

La economía lleva décadas estudiando este tipo de intervenciones. Conviene advertir, como bien dijo el economista sueco Assar Lindbeck, que los bombardeos y los límites a los alquileres son dos formas distintas, aunque muy eficientes de destruir las ciudades. La diferencia entre una y otra está únicamente en la forma y la velocidad de la demolición.

El premio Nobel de Economía Paul Krugman lo resume de forma aún más directa: el problema de los controles de precios es que distorsiona los incentivos. Y ahí está la clave. Cuando se castiga la rentabilidad de alquilar, el propietario reacciona. No por ideología, sino por lógica. Y esa reacción ya la estamos viendo.

Algunos propietarios retiran sus viviendas del mercado. Otros las destinan a usos alternativos. Y otros, sencillamente, dejan de invertir en mantenimiento. ¿Para qué mejorar un activo cuyos ingresos están artificialmente limitados? El resultado no es una vivienda más accesible, sino una vivienda más escasa y de peor calidad.

Mientras tanto, del lado de la demanda ocurre justo lo contrario: el alquiler, al ser relativamente más barato, atrae a más personas. Jóvenes que se emancipaban más tarde ahora intentan hacerlo antes. Familias que dudaban entre comprar o alquilar se inclinan por el alquiler.

Menos oferta y más demanda

Y, cuando aparece la escasez, desaparece la equidad. No accede quien más lo necesita, sino quien mejor se adapta, pues tiene más contactos, más garantías, más capacidad de negociación. Surgen pagos en negro y favoritismos. El mercado se vuelve menos transparente y más injusto. Paradójicamente, la política que pretendía proteger a los vulnerables acaba perjudicándolos.

Desgraciadamente, en España, llevamos más de una década construyendo muchas menos viviendas de las necesarias. La oferta no crece al ritmo de la demanda. Y en lugar de facilitar su expansión (reduciendo trabas administrativas, dando seguridad jurídica, incentivando la construcción y la promoción) se opta por intervenir en los precios.

El resultado ya se nota en algunos mercados. En Barcelona, por ejemplo, el número de casas en alquiler se ha desplomado, mientras los precios siguen tensionados. Menos contratos, menos oferta y ninguna solución de fondo.

Y, sin embargo, el discurso político insiste en señalar culpables: los propietarios. Y se crea una dualidad polarizadora: opresores frente a oprimidos, los propietarios frente a los inquilinos. Es una narrativa que simplifica un problema complejo y ofrece un enemigo claro. Pero también es peligrosa porque desvía la atención del problema desde las causas reales hacia las soluciones más populistas y simplistas. No, la subida de los alquileres no se explica por la codicia. Se explica por la escasez, por la falta de incentivos a la construcción y por la inseguridad regulatoria.

También, por qué no decirlo, por décadas de políticas públicas que han incentivado la propiedad y descuidado el alquiler asequible.

La política económica

Hay una tentación recurrente en política económica: intervenir en los síntomas en lugar de en las causas. Limitar precios es rápido, visible y popular. Aumentar la oferta es lento, complejo y menos vistoso. Pero solo lo segundo funciona.

Si realmente se quiere facilitar el acceso a la vivienda, el camino es otro: construir más, liberar suelo, simplificar la tramitación urbanística (desde el plan general hasta la ejecución), reducir la burocracia, ofrecer seguridad jurídica. Y, en todo caso, ayudar de forma directa y focalizada a quienes lo necesitan.

Hoy ocurre justamente lo contrario. Los desarrollos urbanísticos se eternizan, con plazos que pueden alargarse entre diez y quince años. A ello se suman trabas administrativas, incertidumbre regulatoria y una escasa coordinación entre administraciones, que ralentiza aún más cualquier iniciativa. A lo que hay que unir un contexto de propiedad del suelo muy fragmentada, que dificulta poner en marcha nuevos proyectos.

La realidad es tozuda: no se puede crear abundancia por decreto. Pero sí se puede construir, con buenas políticas, un mercado más amplio, más accesible y más justo.