Mi contrato de alquiler vence en 2026, ¿puedo obligar al propietario a prorrogarlo dos años más con las mismas condiciones?

El Debate ofrece un servicio de asesoramiento inmobiliario de la mano de los expertos Víctor Ortiz y Miguel Gutiérrez. Los lectores pueden enviar sus preguntas a través del formulario insertado bajo estas líneas.

–Si mi contrato de alquiler vence en 2026, ¿puedo obligar al propietario a prorrogarlo dos años más con las mismas condiciones?

Con la finalización de muchos contratos de alquiler en los próximos años, una de las dudas más habituales entre inquilinos es si existe el derecho a prorrogar el contrato dos años más con las mismas condiciones. La respuesta depende del tipo de prórroga y de la situación concreta del contrato.

En primer lugar, hay que distinguir la llamada prórroga obligatoria regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si el contrato es de vivienda habitual, se puede prorrogar automáticamente hasta 5 años, si el propietario es una persona física y hasta 7 años, si el propietario es una empresa o persona jurídica.

Hay que distinguir la llamada prórroga obligatoria regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Durante ese periodo, el inquilino sí puede obligar al propietario a mantener el contrato, siempre que cumpla con sus obligaciones (pago de la renta, buen uso de la vivienda, etc.).

Una vez alcanzados esos 5 o 7 años, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar el contrato entra en una prórroga tácita anual, que puede alargarse hasta 3 años adicionales.

En esta fase, ya no es exactamente una «renovación automática indefinida», pero sí existe cierta continuidad si no hay oposición expresa.

Una vez alcanzados esos 5 o 7 años, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar el contrato entra en una prórroga tácita anual

Por otro lado, con la aprobación del Real Decreto-ley 8/2026 es posible obligar al propietario a prorrogar el contrato de alquiler dos años más con las mismas condiciones, pero no en todos los casos. La norma introduce una prórroga extraordinaria obligatoria, aunque su aplicación depende de varios requisitos clave.

En concreto, permite solicitar:

● Una prórroga de hasta 2 años

● Aplicable a contratos de vivienda habitual

● Con mantenimiento de las mismas condiciones contractuales

Condiciones

No todos los contratos pueden acogerse a esta medida. Para beneficiarse, deben cumplirse condiciones como:

● Que el contrato esté sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

● Que se trate de la vivienda habitual del inquilino

● Que el contrato esté dentro del periodo de aplicación fijado por la norma (contratos que finalicen antes de 31 de diciembre de 2027.

● Que el inquilino solicite la prórroga antes de la finalización del contrato

Si se cumplen estos requisitos, el derecho a prorrogar el alquiler es exigible frente al arrendador. En este sentido, conviene recordar que la prorroga no se aplica automáticamente, debe ser solicitada expresamente por el inquilino y debe pedirse antes de que el contrato finalice.

Si se cumplen estos requisitos, el derecho a prorrogar el alquiler es exigible frente al arrendador

Como excepciones a la obligatoriedad de la prorroga se contemplan la necesidad de la vivienda para uso propio o de familiares, el incumplimiento del contrato u algún acuerdo previos entre las partes. Fuera de estos casos, el propietario no puede rechazar la prórroga de forma arbitraria.

Este Real Decreto-ley tiene que convalidarse por el Pleno el 28 de abril.

Asesores inmobiliarios

Víctor Ortiz es abogado experto en Derecho de Sucesiones e Inmobiliario y perito judicial en valoraciones inmobiliarias. Comenzó su carrera profesional en el Banco Santander en Estados Unidos, donde trabajó durante dos años en banca de inversión. Regresó a España y cofundó la startup inmobiliaria Clicpiso y ahora se dedica a democratizar herencias en Heritae, además de invertir en proyectos inmobiliarios.

Miguel Gutiérrez es abogado especializado en asesoría jurídica de sociedades y Ley de Propiedad Horizontal. Comenzó su carrera profesional en un despacho de administración de fincas en Madrid, donde trabajó durante más de dos años como administrador y asesor legal. Actualmente, se dedica a ofrecer sus servicios en Heritae.