Por qué cada vez más oficinas y locales se están reconvirtiendo en casas

Nunca se habían anunciado tantas medidas para tratar de resolver la crisis de vivienda en la que está inmersa España, y, sin embargo, no se está consiguiendo nada. Nos encontramos ante un mercado «incapaz de crecer», con unos precios que siguen subiendo y al que cada vez es más difícil acceder.

Se necesita construir más oferta, pero no hay suelo finalista para ello. Por eso se está empezando a recurrir a suelos terciarios –de oficinas– o a lo ya existente: edificios de oficinas o locales que están en desuso. Desde 2023, alrededor de un millón de metros cuadrados de oficinas han cambiado de uso en España, con especial fuerza en 2024 y 2025, según los últimos datos de la consultora inmobiliaria CBRE.

Otro informe, esta vez de la consultora JLL, confirma que, durante 2024, un 47 % de las operaciones de cambio de uso de inmuebles fueron reconvertidos a uso residencial. Este porcentaje se elevó hasta el 67 % en el caso de los activos de oficina.

Estamos ante una tendencia en fase de crecimiento con atractivo inversor y con respaldo institucional, que se proyecta como una de las líneas de desarrollo urbano más relevantes en los próximos años. De hecho, varias comunidades autónomas, como son Madrid, Andalucía, Canarias y Baleares, permiten y facilitan mediante nuevas leyes urbanísticas la conversión de suelos destinados para la construcción de oficinas –que tienen un coste inferior al del mercado– al residencial, especialmente enfocadas en el alquiler asequible o vivienda protegida.

En la Comunidad de Madrid, la Ley 3/2024, de 28 de junio, regula el cambio de uso en los suelos terciarios –destinados a oficinas– para la implantación de viviendas en alquiler sujetas a alguna protección pública (VPP) durante, al menos, 15 años.

El Gobierno de Canarias sacó adelante, recientemente, la Ley para la agilización de la tramitación de licencias urbanísticas y el impulso de la construcción de viviendas, una norma procedente del Decreto ley 3/2025, de 21 de abril. Entre las principales novedades destaca la posibilidad de destinar suelos terciarios, industriales o comerciales a uso residencial cuando resulte viable.

En las Islas Baleares, por su parte, la normativa actual también permite convertir oficinas y locales comerciales en viviendas de precio limitado o residencial. La fecha límite para solicitar este cambio es 2027, y las condiciones de las Viviendas de Precio Limitado (VPL) establecen que deben tener una superficie útil de un máximo de 90 metros cuadrados; se pueden destinar a uso propio, a la venta, al alquiler o al alquiler con opción a compra. Eso sí, tienen que mantener su condición de VPL permanentemente.

El Gobierno catalán y los Comuns pactaron a finales de julio una proposición de ley para convertir oficinas, hoteles, aparcamientos en altura y locales comerciales en VPOs. Su objetivo es sumar hasta 20.000 nuevos pisos protegidos.

Coste financiero

Antes de estas normativas algunos ayuntamientos ya permitían convertir las oficinas existentes en viviendas, pero con previa autorización. En este caso, quien esté interesado en ello es crucial que primero tenga en cuenta la normativa de su comunidad autónoma o municipio. Y también el coste financiero.

Convertir una oficina en una vivienda implica una inversión en obra que puede ser significativa. Los trabajos suelen incluir redistribuir espacios, instalar nuevas infraestructuras de fontanería, saneamiento y cocina en lugares donde no las había; mejorar el aislamiento acústico y térmico; y a veces es necesario hacer obras mayores como abrir patios interiores para que entre más luz y haya una mejor ventilación, o reemplazar fachadas que no son aptas para viviendas.

El coste varía muchísimo según el estado del inmueble. No es lo mismo una oficina suelta que una que está en un edificio de los años 60. Pero las reformas integrales para uso residencial pueden costar entre 500 y 1.000 euros el metro cuadrado –todo va a depender de la complejidad–. A esto se suman tasas y licencias, los arquitectos y aparejadores, contribuciones urbanísticas y posibles gastos financieros si se financia la obra.

Una vez terminadas, las viviendas resultantes tendrán un valor de mercado propio. Aquí suele residir la ganancia: en mercados tensionados, el precio de venta de viviendas puede superar ampliamente al precio pagado por el edificio como oficina más el coste de la reforma.

Por ejemplo, se han dado casos en que el inmueble convertido duplica el valor por el que fue adquirido en su anterior uso, especialmente en zonas de alta demanda residencial. Este potencial de plusvalía es el que atrae a muchos inversores. No obstante, el precio final dependerá de la calidad de la rehabilitación y de la demanda.

Si la estrategia es alquilar las viviendas en lugar de vender, habría que calcular la rentabilidad anual por alquiler sobre el total invertido. En general, las viviendas en España ofrecen rentabilidades en torno al 4 % y 5 % en buen estado. Es decir, por cada 100 € invertidos se obtienen unos cinco euros anuales.