Fiebre por los locales comerciales para construir viviendas: todo lo que tienes que saber

Escasa oferta, precios desorbitados, incluso en la periferia de las ciudades, si se encuentra uno más asequible hay que leer muy bien la letra pequeña, y una larga lista de etcéteras. Este es el panorama desolador que se encuentran los españoles cuando se disponen a comprar una vivienda.

En este contexto, quien tiene un local en desuso en más de una ocasión se le ha pasado por la cabeza un ‘y si lo convierto en una vivienda’. Una idea que no es muy desorbitada. De hecho, algunas grandes ciudades españolas ya han empezado a liderar el proceso de reconversión con el objetivo de ampliar el parque de vivienda y atender una necesidad social creciente. Es el caso de Madrid, que concentró el 60 % de las operaciones, seguida, muy de lejos, de Barcelona y Málaga con un 7 % respectivamente. También otras ciudades como Sevilla, Valencia, Alicante, Huelva, Bilbao, Palma de Mallorca o Zaragoza aportan el resto.

Ya en 2023 se estimaba el potencial que tenía la reconversión de oficinas a viviendas. Madrid y Barcelona reunieron más de 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas con posibilidad de reconversión, lo que generaría 28.000 nuevas viviendas, según datos del Grupo Tecnitasa. Y en 2024 se duplicó el número de operaciones de cambio de uso frente al año anterior, con más de 390 mil metros cuadrados reconvertidos. Esto supuso un total de 900 millones de euros de inversión, el triple que en 2023.

En definitiva, estamos ante una tendencia en fase de crecimiento con respaldo institucional y atractivo inversor, que se proyecta como una de las líneas de desarrollo urbano más relevantes en los próximos años. Pero ¿qué hay que tener en cuenta a la hora de meterse en una obra de este tipo?

Antes de convertir un inmueble de oficias en residencial es muy importante mirar la normativa urbanística y de edificación, que en España está descentralizada. Cada comunidad autónoma e incluso cada municipio puede tener reglamentos específicos sobre cambios de uso, por lo que es crucial conocer caso por caso la viabilidad legal. También hay que tener en cuenta el coste financiero.

Coste de adquisición

El precio de compra dependerá de su localización, estado y metros. Actualmente, oficinas en zonas alejadas del centro de las ciudades pueden encontrarse a valores atractivos. Por ejemplo, ciertas oficinas antiguas en Madrid dentro de la M-30, pero alejadas del centro, se ofrecen con descuentos, porque se sabe que requieren reposicionamiento.

Coste de la reforma

Convertir una oficina en una vivienda implica una inversión en obra que puede ser significativa. Los trabajos suelen incluir redistribuir espacios, instalar nuevas infraestructuras de fontanería, saneamiento y cocina en lugares donde no las había; mejorar el aislamiento acústico y térmico; y a veces es necesario hacer obras mayores como abrir patios interiores para que entre más luz y haya una mejor ventilación, o reemplazar fachadas que no son aptas para viviendas.

El coste varía muchísimo según el estado del inmueble. No es lo mismo una oficina suelta que una que está en un edificio de los años 60. Pero las reformas integrales para uso residencial pueden costar entre 500 y 1.000 euros el metro cuadrado –todo va a depender de la complejidad–.

A esto se suman tasas y licencias, los arquitectos y aparejadores, contribuciones urbanísticas y posibles gastos financieros si se financia la obra.

Valor del producto final

Una vez terminadas, las viviendas resultantes tendrán un valor de mercado propio. Aquí suele residir la ganancia: en mercados tensionados, el precio de venta de viviendas puede superar ampliamente al precio pagado por el edificio como oficina más el coste de la reforma.

Por ejemplo, se han dado casos en que el inmueble convertido duplica el valor por el que fue adquirido en su anterior uso, especialmente en zonas de alta demanda residencial. Este potencial de plusvalía es el que atrae a muchos inversores. No obstante, el precio final dependerá de la calidad de la rehabilitación y de la demanda.

Si la estrategia es alquilar las viviendas en lugar de vender, habría que calcular la rentabilidad anual por alquiler sobre el total invertido. En general, las viviendas en España ofrecen rentabilidades en torno al 4 % y 5 % en buen estado. Es decir, por cada 100 € invertidos se obtienen unos cinco euros anuales.

Costes financieros y fiscales

El cambio lleva tiempo. Desde la compra hasta obtener licencias, hacer obras y vender o alquilar pueden pasar entre un año y media y tres años. Durante ese tiempo el capital está inmovilizado o genera gastos.

Además, al vender las viviendas habrá que pagar impuestos, como es el caso del IVA o el Impuesto de Transmisión Patrimonial, o de sociedades si es una empresa. Esto mermará el total de la ganancia.