Local convertido en vivienda
Consultorio inmobiliario
¿Con qué gastos contribuyen los locales convertidos en vivienda a las comunidades de vecinos?
Víctor Ortiz y Miguel Gutiérrez, abogados y expertos inmobiliarios, aclaran las dudas de los lectores de El Debate sobre los derechos de los propietarios
El Debate ofrece un servicio de asesoramiento inmobiliario de la mano de los expertos Víctor Ortiz y Miguel Gutiérrez. Los lectores pueden enviar sus preguntas a través del formulario insertado bajo estas líneas.
–En mi comunidad de 16 vecinos tenemos una piscina en funcionamiento que no cumple con la normativa vigente. ¿Es obligatorio adaptar esta a la normativa?
–Salvo que la propia normativa exima a la Comunidad de Propietarios del cumplimiento de la misma, es necesario adecuar las instalaciones comunitarias a las exigencias legales vigentes. Por ejemplo, por si te fuese de aplicación, el Decreto 80/1998, de 14 de mayo, por el que se regulan las condiciones higiénico-sanitarias de piscinas de uso colectivo, quedarían excluidas del cumplimiento de algunas de sus disposiciones las piscinas de uso colectivo de Comunidades de hasta un máximo de 30 viviendas.
Es necesario adecuar las instalaciones comunitarias a las exigencias legales vigentes
En clave de Ley de Propiedad Horizontal, te recuerdo que en base al artículo 9.1, apartado e), es obligación de cada propietario «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de indemnización».
Dicho artículo ha de relacionarse, en este caso con el artículo 10, que nos indica en su apartado a) que «tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios [...] los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».
De todas maneras, el mejor consejo que te puedo dar, dada la compleja situación que me comentas es que pongas en manos de un profesional el caso concreto para un consejo más detallado.
–¿Con qué gastos que tiene que contribuir una vivienda que tiene acceso directo desde la calle así como un local comercial?, ¿tienen que participar en todos los gastos que tiene la comunidad de vecinos?, ¿se les puede repercutir el mantenimiento del ascensor y, en caso de tener que instalar ascensor nuevo, tienen que participar en los gastos de instalación?
–Lo primero que habría que hacer para responder a su pregunta es acudir a los Estatutos de la Comunidad, en caso de haberlos. Normalmente van a detallar el reparto de los gastos que corresponde a cada tipo de inmueble según sus circunstancias o características.
Es bastante común que los locales, sobre todo si no tienen acceso por el interior de la Comunidad (por las zonas comunes), no participen de la gran mayoría de los gastos, como pueden ser el mantenimiento de la piscina, ascensores, jardinería, etc. (sí participan de los gastos como seguro, administración en caso de haberla, provisión de fondos, etc.). De igual manera, sólo en casos excepcionales los bajos o viviendas con acceso desde la calle quedan exentas de gastos como el ascensor. Los garajes, por su parte, no suelen hacer frente a los gastos de piscina o jardinería, pero sí a los de ascensor.
Es bastante común que los locales no participen de la gran mayoría de los gastos
Pero, ojo, esto es la práctica común y no quiere decir que sea la respuesta correcta a su pregunta. Para poder responder satisfactoriamente debe comprobar los Estatutos de la Comunidad y, en caso de no haberlos, los acuerdos anteriores de la Junta de Propietarios y los repartos presupuestarios que se vienen haciendo por costumbre.
Lo mismo es aplicable en caso de acuerdo de instalación de los servicios, siempre teniendo en cuenta los artículos 9.1, apartado e) y 10, apartados 1 y 2, de la Ley de Propiedad Horizontal.
Asesores inmobiliarios
Víctor Ortiz es abogado experto en Derecho de Sucesiones e Inmobiliario y perito judicial en valoraciones inmobiliarias. Comenzó su carrera profesional en el Banco Santander en Estados Unidos, donde trabajó durante dos años en banca de inversión. Regresó a España y cofundó la startup inmobiliaria Clicpiso y ahora se dedica a democratizar herencias en Heritae además de invertir en proyectos inmobiliarios.
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