Edificio de viviendas en Madrid
Consultorio inmobiliario
¿Estoy obligado a pagar siempre las derramas aunque no haya votado a favor?
El abogado y experto inmobiliario Víctor Ortiz aclara las dudas de los lectores de El Debate
Los lectores de El Debate pueden enviar sus preguntas sobre asuntos inmobiliarios.
–En mi urbanización hay 16 viviendas y dos de ellas (con la misma superficie que las demás) tienen un coeficiente de superficie de solo 1,5. El resto, de 6,5. A la hora de pagar una obra surge el problema de si pagan todas igual o cada una según su coeficiente. Al ser una anomalía evidente que el promotor o constructor gestionara la inscripción de esa vivienda con un coeficiente netamente inferior, ¿Cómo se podría resolver?
Miguel
–El coeficiente de participación es un porcentaje que refleja la proporción en la que cada propietario participa en los elementos y gastos comunes de la comunidad. Este coeficiente se establece en el título constitutivo del edificio y se suele determinar en función de la superficie útil de cada vivienda u otros criterios que se consideren en el momento de la constitución de la comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España estipula que los gastos comunes se distribuyen entre los propietarios en función de sus respectivos coeficientes de participación, salvo que los estatutos de la comunidad o un acuerdo unánime de los propietarios establezcan otro criterio. Así que, si se sigue la LPH y no hay otro criterio acordado, esas dos viviendas con coeficiente de 1,5 pagarían menos que las otras 14 con coeficiente de 6,5.
Antes de tomar cualquier medida, es esencial revisar el título constitutivo y los estatutos de la comunidad para comprender por qué se asignaron esos coeficientes. Si fue un error evidente, se puede proceder a su corrección.
Por otro lado, para modificar el coeficiente de participación en el título constitutivo, es necesario el acuerdo unánime de todos los propietarios. Esto significa que las dos viviendas con coeficiente de 1,5 también deberían estar de acuerdo con el cambio, lo cual puede ser complicado si consideran que una modificación les resultaría desfavorable.
Si no se llega a un acuerdo, se podría considerar una mediación o, en última instancia, acudir a la vía judicial para resolver la discrepancia. Un juez podría determinar si realmente existe un error en la asignación de coeficientes y ordenar la rectificación del título constitutivo si procede.
Dada la complejidad del asunto y las implicaciones legales, sería recomendable buscar asesoramiento legal de un abogado especializado en propiedad horizontal para que os asesore sobre cómo proceder en este caso en particular.
–¿En qué casos no estamos obligados a pagar las derramas que se acuerden sin el consentimiento de un propietario en una Comunidad? ¿Cuáles son de obligado cumplimiento? ¿Cuáles don las mayorías necesarias?
Jaime
–El tema de las derramas en comunidades de propietarios está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). La derrama es una cuota extraordinaria que se pide a los propietarios para hacer frente a gastos que no estaban previstos en el presupuesto ordinario de la comunidad. Este es un tema interesante, puesto que es la fuente de muchos conflictos para con nuestros vecinos.
A continuación, te resumo algunas cuestiones y conceptos sobre las derramas y las mayorías necesarias para su aprobación que creo que pueden serte de utilidad:
En primer lugar, es importante diferenciar entre gastos ordinarios y aquellos que no lo son, a los que se les denomina extraordinarios.
Los gastos ordinarios son los que están previstos en el presupuesto anual de la comunidad. Si se necesita realizar un gasto no previsto (extraordinario), generalmente se necesitará de una aprobación en Junta de Propietarios. El propietario está obligado a pagar la derrama si se aprueba en la Junta, incluso si votó en contra o no asistió a la misma.
En cuanto a las mayorías necesarias para sacar adelante un acuerdo, dependen del fondo del asunto, y se recogen en el artículo 17 de la LPH. En función del tipo de mayoría, y como resumen destaco:
- Mayoría simple: Para la mayoría de los acuerdos, se requiere mayoría simple, es decir, que los votos a favor superen a los votos en contra. Esta mayoría se aplica, por ejemplo, para la aprobación de las cuentas anuales o para establecer normas internas de la comunidad.
- Unanimidad: Algunos acuerdos necesitan la unanimidad de todos los propietarios. Concretamente, los acuerdos no regulados expresamente en el artículo 17 de la LPH, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios.
- Mayoría de 3/5 partes: Para determinados acuerdos, como la instalación de infraestructuras para el acceso a servicios de telecomunicaciones, la supresión de barreras arquitectónicas, o la creación o supresión de servicios como el portero, se requiere el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
- Mayoría cualificada: Se refiere a acuerdos como el alquiler de elementos comunes que no tengan un uso específico en el inmueble o la instalación de sistemas de aprovechamiento de energías renovables o infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. Para estos, se necesita la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.
Aunque no es común, bajo el marco de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), existen ciertas situaciones en las que un propietario puede no estar obligado a pagar una derrama, aunque estas situaciones son excepcionales. A continuación, te indico las circunstancias más comunes en las que un propietario podría no estar obligado a contribuir a una derrama:
- Acuerdos no válidos: Si la derrama se ha acordado sin respetar los requisitos establecidos en la LPH o en los estatutos de la comunidad, podría ser impugnada y, por ende, no ser obligatoria.
- Obras no esenciales: Un propietario no está obligado a pagar derramas por obras que no sean esenciales para la adecuada habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble si en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad se establece la exoneración de este tipo de gastos. Sin embargo, este tipo de exoneraciones no son habituales y deben estar claramente establecidas.
- Obras de mejora: Si las obras van más allá de la simple conservación y se consideran «de mejora», un propietario puede eximirse del pago de la derrama si el importe excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. No obstante, en este caso, dicho propietario tampoco podrá disfrutar de la mejora realizada.
- Estipulaciones específicas: En algunas ocasiones, el título constitutivo, los estatutos de la comunidad o en el propia acta de la junta que aprueba una derrama se pueden establecer exenciones específicas para determinados propietarios o tipos de gastos. Aunque es poco común, si existen, deben respetarse.
- No beneficiario de la obra o servicio: Aunque es un punto discutible y puede generar conflictos, en algunos casos se ha argumentado que si un propietario no se beneficia en absoluto de una obra o servicio por el que se solicita una derrama, no debería estar obligado a contribuir. Sin embargo, esta interpretación es compleja y puede requerir una valoración jurídica.
Es fundamental consultar con un abogado en caso de conflictos o dudas específicas sobre tu comunidad de propietarios y las derramas ya que la casuística no tiene fin. Como recomendación general, es siempre recomendable revisar el acta de la Junta de Propietarios donde se acuerda la derrama para entender los detalles y la base legal del acuerdo.
Asesor inmobiliario
Desde El Debate respondemos a las preguntas sobre vivienda y otros asuntos inmobiliarios con la ayuda de Víctor Ortiz, abogado experto en Derecho de Sucesiones e Inmobiliario y perito judicial en valoraciones inmobiliarias.
Víctor Ortiz comenzó su carrera profesional en el Banco Santander en Estados Unidos, donde trabajó durante dos años en banca de inversión. Regresó a España y cofundó el startup Inmobiliaria Clicpiso y ahora se dedica a democratizar herencias en Heritae además de invertir en proyectos inmobiliarios.
Víctor Ortiz comenzó su carrera profesional en el Banco Santander en Estados Unidos, donde trabajó durante dos años en banca de inversión. Regresó a España y cofundó el startup Inmobiliaria Clicpiso y ahora se dedica a democratizar herencias en Heritae además de invertir en proyectos inmobiliarios.
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