El centro ya no es rentable: estos son los barrios de Málaga donde más se gana por alquilar un piso

Málaga sigue siendo atractiva para el inversor en el sector inmobiliario, pero, en contra de lo que muchos pueden pensar, no hay que poner las miras en el Centro Histórico, ese tiempo ya pasó puesto que está explotado desde hace años. Así lo reflejan los datos del último informe de Fotocasa, donde se destaca que las mejores oportunidades para invertir en vivienda para alquilar ya no se encuentran en el casco antiguo, ni siquiera en la zona más pegada a las playas, sino en los barrios más humildes, donde el precio de compra es más bajo y por ello el margen de rentabilidad es mayor.

El estudio también revela otro dato a tener en cuenta: la rentabilidad media del alquiler en Andalucía está en caída. Ahora mismo se sitúa en el 5 %, bajando cuatro décimas con respecto al año anterior (5,4 %). Es decir, va perdiendo fuelle. Sin embargo, dentro de la capital malagueña las diferencias entre zonas son notables: Parque Victoria Eugenia encabeza la lista con un 6,1 %, seguido muy de cerca por La Luz-El Torcal y El Molinillo-Capuchinos, ambos con un 5,5 %. También destacan Martiricos-La Roca-La Rosaleda (5,4 %) y Cristo de la Epidemia (5,2 %).

Mientras tanto, los barrios del litoral o de mayor prestigio presentan cifras sorprendentemente bajas. En La Malagueta-Monte Sancha, la rentabilidad apenas llega al 3,4 %, y en el Centro Histórico, epicentro del turismo y la vida cultural, se desploma hasta un 2,8 %, el porcentaje más bajo de toda la ciudad. En otras palabras: por cada 100.000 euros invertidos en una vivienda en el centro o casco histórico, el retorno anual rondaría solo los 2.800 euros.

Rentabilidad en la periferia

«Las zonas más rentables siguen siendo aquellas con precios de compra más asequibles», explica en dicho informe María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. El mapa de la inversión inmobiliaria, según la experta, está cambiando: «la rentabilidad se ha desplazado hacia la periferia de las grandes ciudades y hacia los mercados intermedios».

Esto demuestra que los precios de compraventa están disparados en los barrios céntricos, por lo que el margen de beneficio se reduce y el periodo de amortización se amplía. Es por ello que cada vez más inversores buscan distritos con margen de crecimiento, donde el alquiler sigue siendo demandado pero la entrada es menos costosa. Es el caso de Cruz de Humilladero, La Unión, Carranque o Haza Cuevas, que mantienen rentabilidades en torno al 5 %, superiores a la media autonómica.

Además, el auge del alquiler a largo plazo en zonas bien comunicadas pero fuera del centro —gracias a la cercanía de la universidad, hospitales o nuevas áreas de trabajo— está revalorizando barrios tradicionalmente modestos. En ellos, la demanda se mantiene estable todo el año, sin depender del turismo ni de la estacionalidad.

El centro ya no interesa

Pese a su encanto histórico y su alta demanda turística, el Centro Histórico ha dejado de ser sinónimo de buen negocio. Los precios de compra se han disparado en los últimos años, lo que ha reducido el margen de beneficio para quienes alquilan de forma tradicional. A eso se suma el endurecimiento de las normativas sobre viviendas turísticas y la saturación del mercado, que ha frenado el rendimiento económico de los pisos del casco antiguo.

Por contra, en barrios como El Palo o Parque Ayala-Huelin, con rentabilidades entre el 3,6 % y el 4,7 %, quedan encuadrados como opciones intermedias, que podrían resultar atractivas para aquellos que buscan un equilibrio entre localización y rentabilidad.