Crisis de vivienda en Málaga: precios fuera de control y una VPO que no llega

El talón de Aquiles de la Málaga que no para de crecer es la vivienda. En la capital, por ejemplo, mientras el turismo bate récords, se instalan cada vez más empresas tecnológicas y aumentan las inversiones, en cuanto a vivienda se refiere, surgen los problemas. La escalada de precios, unido a la retirada cada vez mayor de residentes locales del centro hacia la periferia o localidades cercanas, en favor de compradores foráneos o pisos turísticos, se han convertido en el foco central del debate en la ciudad.

Según el Colegio de Arquitectos de Málaga, entre julio y septiembre se autorizaron 1.804 nuevas viviendas en la provincia, lo que representa un descenso del 16,4 % frente al mismo periodo de 2024 (2.158 unidades). Sin embargo, en ese mismo trimestre no consta apenas ninguna vivienda de protección oficial impulsada por la iniciativa privada. El dato es demoledor: sólo dos de cada cien nuevas casas en la provincia son vivienda protegida (VPO).

Los municipios con mayor número de viviendas pendientes de construir son Málaga (503), Mijas (240), Manilva (196), Estepona (194) y Fuengirola (176).

Debate encendido en la capital

El alcalde de Málaga, Francisco de la Torre, ha anunciado recientemente que el Ayuntamiento tramita o construye 3.500 viviendas protegidas (VPO) en este mandato y que ha puesto a disposición más de 20 parcelas municipales para nuevas promociones de alquiler asequible. Sin embargo, todo ello resulta insuficiente a la oposición. El PSOE  malagueño, a través de su portavoz municipal, Daniel Pérez, ha dicho que «la situación es insostenible» y exige que «se deje de informes y se hagan más VPO».

El grupo municipal Vox , con la edil Yolanda Gómez al frente de la moción más reciente, propone reducir drásticamente los impuestos sobre la vivienda y destinar su recaudación a la creación de viviendas protegidas: «Hay que dejar de usar la vivienda como fuente de ingresos para las administraciones y empezar a convertirla en lo que siempre debió ser: un derecho y una oportunidad de futuro», ha declarado.

El partido Andalucía en Común viene reclamando un cumplimiento estricto de la obligación legal de dedicar al menos el 30 % de cada convenio urbanístico a VPO.

La decana, Susana Gómez de Lara, resume claramente lo que ocurre en la provincia: «La construcción de vivienda asequible es a todas luces insuficiente, o casi nula, lo que sigue ampliando la brecha social». Según su criterio, debería alcanzarse en primer término un Pacto de Estado en esta materia, basándose en el informe Diagnóstico y propuestas para resolver el problema de la vivienda en España, elaborado por el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE).

Precios desorbitados

El encarecimiento del alquiler en la capital costasoleña es implacable. En 2025, la ciudad de Málaga registra un precio medio de alquiler que ronda los 1.300 euros al mes para un piso estándar de unos 80 metros cuadrados, según datos de Fotocasa. En términos de precio por metro cuadrado, se sitúa en torno a los 15 ó 16,5 euros el metro cuadrado al mes, según el portal inmobiliario Idealista.

Esta situación se agrava porque esos niveles superan ampliamente lo que muchas familias con ingresos medianos pueden afrontar de forma sostenible: por ejemplo, si la renta recomendada no debe superar alrededor del 30 % del salario, esos 1.300 euros al mes implican un salario bruto elevado que muchas personas no alcanzan.

Por si fuera poco, la compra se ha vuelto casi un lujo. En la capital malagueña, el precio medio de la vivienda de segunda mano registra valores de 4.145 euros el metro cuadrado en julio de 2025, lo que supone un 49 % más que el pico anterior registrado en 2007. Eso convierte, por ejemplo, un piso de 80 metros cuadrados en un desembolso cercano a los 331.600 euros. La realidad es que muchos hogares no pueden afrontar esta inversión y, por tanto, quedan atrapados entre alquiler caro y compra inaccesible.

Además, los demandantes de vivienda protegida en Málaga han alcanzado 34.466 personas, un incremento del 70 % en poco más de dos años. Ese escenario es un síntoma claro: por más viviendas que se visen, las que realmente están al alcance de la mayoría brillan por su ausencia.

Terrenos, planes y promesas

El Ayuntamiento de Málaga ha admitido a trámite un gran proyecto de urbanización en Buenavista que contempla 1.362 viviendas protegidas. Pero ese tipo de iniciativas, aunque relevantes, llegan tras años de retraso y no cambian de la noche a la mañana la ecuación de acceso.

A nivel autonómico, la Junta de Andalucía anuncia un plan para construir 20.000 VPO en cinco años. Pero en el día a día, la falta de suelo accesible, trámites lentos y costes elevados arrojan sombras largas sobre cómo se materializará eso.

Causas de la caída de VPO

Una de las claves está en la viabilidad económica. Muchas promociones privadas de VPO no salen porque los márgenes son reducidos frente a la vivienda libre de lujo o semi lujo. Además, la gestión pública debe superar trámites, suelo y financiación.

En Málaga, el Plan Municipal de Vivienda 2023-2027 indica que el 39 % de las viviendas promovidas son protegidas, lo que parece un avance. Pero esa proporción se queda corta frente a la demanda real: miles de familias esperan mientras cada nuevo bloque libre se vende o alquila rápidamente a altos precios.

Y es que el acceso no es solo cuestión de construir: «la vivienda continúa siendo la principal preocupación de la sociedad», como señala Gómez de Lara. Con esos mimbres, la vulnerabilidad se amplía, sobre todo entre jóvenes, hogares unipersonales o personas sin gran respaldo económico.

Ahora mismo, agilizar trámites administrativos, ofrecer incentivos para la promoción privada de VPO, y reservar una parte sustancial del suelo urbano para vivienda asequible, es una de las claves para aumentar la oferta. Así lo contempla el informe del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España citado por Gómez de Lara.