El incentivo fiscal del Gobierno por mantener el precio del alquiler beneficiará a las rentas más altas

Sumar lleva meses pidiendo prorrogar por ley los contratos de alquiler que vencen este año, con el fin de congelar sus precios y evitar que a esos inquilinos les suban la renta. Cifra que, en un primer momento, el ministerio de Consumo situó en 300.000, pero que posteriormente incrementó hasta los 632.369. Es por eso que el PSOE, para contentar a su socio de Gobierno, ha anunciado una bonificación fiscal del 100 % en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) a los propietarios que no suban el precio del alquiler cuando les toque renovar el contrato a los inquilinos.

Este incentivo fiscal se ha encontrado con el rechazo de los de Yolanda Díaz, que anunciaron que esta medida «no va a contar» con su apoyo, ya que «es regalar dinero público a los rentistas». Además, ha generado un consenso inusual entre numerosos expertos: la medida, presentada como un alivio para inquilinos y pequeños propietarios, acabará beneficiando de forma desproporcionada a los arrendadores con mayores ingresos, debido a la propia progresividad del IRPF.

Tal y como explican expertos fiscales a este periódico, al aplicarse como un porcentaje sobre el rendimiento neto del alquiler, su impacto fiscal se amplifica en contribuyentes con bases liquidables altas, mientras que apenas se percibe en los tramos bajos y medios.

Las simulaciones consultadas reflejan la paradoja con claridad. Un propietario modesto que ingresa 9.000 euros anuales por el alquiler de un único piso y tributa en el tramo del 19 % apenas obtiene una rebaja mínima, insuficiente para compensar la inflación acumulada del 12 % desde 2021, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Un arrendador de renta media, situado alrededor de los 30.000 euros anuales en rendimientos inmobiliarios, nota ligeramente el incentivo, pero no lo suficiente para considerar atractiva la congelación. En cambio, los contribuyentes que superan los 60.000 ó 70.000 euros anuales en ingresos por alquiler, con tipos marginales que llegan al 45% según la normativa vigente, ven cómo la bonificación se traduce en un ahorro sustancial, multiplicado por la mecánica natural del impuesto. Y, en el nivel superior, los propietarios patrimonialistas que superan los 120.000 euros anuales por alquiler concentran la mayor parte del beneficio derivado de la medida.

Los expertos tributarios consultados explican que la medida anunciada por Sánchez contiene un sesgo estructural difícil de corregir sin límites o modulaciones. El IRPF grava más a quien más gana, pero –algo que la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIReF) recuerda desde hace años– una bonificación porcentual sobre el rendimiento del alquiler también premia más a quien tiene mayores bases imponibles, de modo que la política fiscal actúa como un espejo en sentido inverso.

Los tramos altos obtienen un ahorro significativo por congelar la renta, incluso cuando no les supone un esfuerzo económico real. En contraste, el pequeño propietario apenas percibe un alivio fiscal apreciable, y en muchos casos la medida no compensa la subida del coste de vida ni el encarecimiento del mantenimiento del inmueble.

Cambios en los patrimonios

El contexto patrimonial español ha cambiado. Desde Golden Partners, despacho de abogados expertos en derecho inmobiliario, explican que el real estate español vive una etapa de transformación profunda marcada por la entrada de capital profesionalizado y la consolidación de nuevos vehículos de inversión.

Aunque se hayan eliminado figuras tradicionales como las cuotas de piso, el vacío lo han ocupado estructuras como las Socimis, los fondos inmobiliarios, las plataformas de coinversión residencial y los proyectos build to rent promovidos por aseguradoras y capital extranjero. Estos actores operan con escalas, estrategias y condiciones fiscales que no son comparables a las de un pequeño propietario. Su capacidad para absorber periodos de congelación de rentas es mayor, al igual que el beneficio fiscal que obtienen de cualquier deducción porcentual aplicada sobre bases imponibles significativamente más elevadas.