Los caseros que mantengan el precio del alquiler desgravarán más que los que lo abaraten

El Gobierno sigue buscando formas de poner fin a la crisis de vivienda que asola nuestro país. Por ello, está previsto –si Sumar lo permite– que dentro de poco el Consejo de Ministros apruebe un real decreto con medidas, entre las que se encuentra una bonificación del 100 % en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) a los propietarios que no suban el precio del alquiler cuando les toque renovar el contrato a los inquilinos.

Suena paradójico, pero si esta desgravación fiscal sale adelante los caseros que congelen sus rentas van a tener un beneficio mayor que aquellos que reduzcan el precio. Y es que, la Ley de Vivienda aprobada en 2023 ya contempla una reducción del 90 % para aquellos propietarios que tengan un inmueble en una zona tensionada y que abaraten el alquiler más de un 5 % respecto al contrato anterior.

Son muchos los expertos fiscales que piden una mayor concreción de las nuevas medidas fiscales para actuar sobre el mercado del alquiler. Los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) piden que se reestructure esta exención para evitar que los propietarios que mantienen el precio obtengan más ventajas fiscales que aquellos que lo rebajan.

También tienen incentivos fiscales aquellos propietarios que alquilen una vivienda, que se encuentre en una zona de mercado tensionado, a jóvenes de entre 18 y 35 años. De manera general, los caseros que han suscrito un contrato a partir de la entrada en vigor de la Ley de vivienda se benefician de una reducción del 50 % en la declaración de la Renta por alquilar una vivienda para uso habitual. Y los que lo han suscrito antes del 26 de mayo de 2023 –es el caso de los contratos que terminan este año– esta bonificación asciende al 60 %.

Los técnicos recuerdan que las medidas fiscales pueden ser útiles para afrontar ciertos problemas del mercado inmobiliario, pero no son suficientes por sí solas para resolverlos. Y es que, la evolución del mercado del alquiler depende en gran medida de factores estructurales, como la oferta disponible, la seguridad jurídica, los plazos de generación de nueva vivienda, y el marco regulatorio aplicable a los alquileres turísticos, entre otros elementos, siendo decisiva la construcción de vivienda pública que puedan promover las distintas administraciones.

Ya anunció una medida similar

En enero de 2025, Pedro Sánchez ya anunció un paquete de 12 medidas en materia de vivienda, de las que solo se han llegado a materializa la mitad. Entre ellas había una exención fiscal para intentar, por un lado, que viviendas vacías se pongan en el mercado del alquiler y, por otro, sortear el bloqueo que las comunidades autónomas gobernadas por el PP están haciendo al tope del alquiler incluido en la Ley de Vivienda: bonificar el 100 % del IRPF para aquellos propietarios que alquilen su vivienda. Una medida muy similar a la planteada hace una semana.

En un principio, el Gobierno aseguró que se podían acoger a esta rebaja fiscal aquellos propietarios que alquilasen su vivienda según el índice de referencia, sin necesidad de que estos se encuentren en las llamadas zonas tensionadas. Pero luego lo matizó y explicó que solo los pequeños propietarios se podrían acoger a esta medida, siempre y cuando reduzcan el precio del alquiler a sus inquilinos, tomando como referencia el anterior contrato. Solo los grandes tenedores se rigen por el índice de precios de referencia al que aludió Pedro, y en su caso no se van a aplicar estas bonificaciones.

¿Cuál será el impacto?

A partir de los últimos datos disponibles de la Agencia Tributaria, correspondientes a las estadísticas del IRPF del año 2023 –y sin tener en cuenta las del País Vasco y Navarra–, el Registro de Economistas de Asesores Fiscales (REAF) ha obtenido que en total 2,1 millones de españoles tienen un inmueble en alquiler. Teniendo en cuenta el rendimiento generado a raíz de esto, estima que este incentivo fiscal ahorrará de media casi 1.500 euros al año a los propietarios que tengan un piso en alquiler.

En 2023 se ahorraban de media 876 euros al año, ahora, con un incremento de la deducción al 100 %, esa cifra aumentaría en 584 euros, hasta los 1.460 euros. Una cifra que se va incrementando a medida que sube el nivel de renta, por lo que, en los tramos más altos, el alivio fiscal podría llegar hasta los 6.750 euros anuales.

Aunque son muchos los expertos inmobiliarios que, a falta de conocerse el texto definitivo, consideran que dicho ahorro «no compensará el beneficio que se obtendría si se actualiza dicho contrato». Y es que, los precios se han incrementado un 38,7 % de media. En zonas como Madrid o Málaga el incremento es incluso mayor, por lo que en estos casos los propietarios seguirán perdiendo poder adquisitivo.