El fracaso del control de precios  Barcelona concentra una de cada tres viviendas de alquiler retiradas del mercado en el último año

La vivienda seguirá siendo uno de los principales problemas de la sociedad española. Y es que el mercado, tanto en alquiler como en compraventa, cerró 2025 sumido en un gran desequilibrio entre la oferta y la demanda, y no se auguran cambios importantes de cara a este 2026.

En el mercado del alquiler, lo que comenzó como una tensión localizada en los grandes núcleos urbanos y zonas turísticas se ha convertido en una realidad que afecta ya a la práctica totalidad de la geografía nacional. Esto se debe a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, una normativa que el Gobierno sacó adelante con el apoyo de Unidas Podemos y con el objetivo principal de promover el acceso a la vivienda. Sin embargo, ha tenido los efectos contrarios: la crisis se ha agravado aún más, debilitando el alquiler residencial, provocando una destrucción de la oferta de alquiler nunca vista hasta ahora y batiendo todos los récords de precios en prácticamente todas las provincias del país.

El stock de viviendas de alquiler de larga estancia, en 2025, se ha reducido casi un 5 %, y el número de interesados por un piso ha crecido a un ritmo de un 9 %, según se desprende de una nueva oleada del Barómetro del Alquiler elaborado por el Observatorio del Alquiler, de la mano de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos. Estos porcentajes ascienden considerablemente si se compara con el año en el que entró en vigor esta normativa: la oferta ha caído un 16 %, y la demanda se ha incrementado un 201 %.

El fracaso es mayor en las zonas en las que se ha aplicado el límite de precios, como es el caso de Cataluña. En marzo de 2024, la comunidad dirigida por Salvador Illa se convirtió en la primera comunidad autónoma en la que se declararon zonas tensionadas. En total, en 231 municipios se ha limitado el precio del alquiler, alcanzando el 90 % de la población total de la región.

De hecho, una de cada tres viviendas que desaparecieron del mercado en 2025 estaban en Barcelona. Mientras, el número de interesados por cada vivienda que sale al mercado en un plazo de diez días sigue al alza, alcanzando los 462 interesados por vivienda. Esto demuestra que el control de precio no ha frenado el interés, sino que ha reducido significativamente las opciones disponibles.

Dentro de las provincias catalanas, Gerona es la única excepción con una subida de un 0,9 % de la oferta, aunque la presión ha pasado de los 104 interesados a los 140, por lo que este aumento de la oferta es insuficiente para la alta demanda existente.

Por su parte, el País Vasco es la comunidad autónoma donde más ha caído la oferta a nivel porcentual. Vizcaya (-25,37 %) y Guipúzcoa (-23,3 %) lideran el ranking de contracción interanual. El anuncio y aplicación de medidas regulatorias ha provocado una retirada masiva de inmuebles del mercado residencial hacia otras modalidades, manteniendo precios por encima de los 1.300 euros en Vizcaya y casi 1.500 euros en Guipúzcoa.

Por su parte, Navarra ha registrado una de las caídas de oferta más intensas (-16,4 %) tras avanzar en su normativa de zonas tensionadas. Esto ha llevado a que el precio supere la barrera psicológica de los 1.000 euros, con una presión que ya roza los 50 interesados por vivienda.

Sin embargo, en las comunidades donde no se ha impuesto el límite de alquileres, como es el caso de Madrid, el mercado se está empezando a estabilizar. Por un lado, el número de personas interesadas por un piso ha descendido ligeramente, pasando de 109 a 103. Además, la Comunidad de Madrid se consolidaría como el territorio con más oferta del país, donde incluso ha subido con respecto a 2024, con un ligero incremento de en torno al 0,2 %. En términos netos serían 319 inmuebles más.

Moderación de los precios

Vivir de alquiler en España es más caro que nunca. El precio medio del alquiler ha cerrado 2025 en 1.184 euros, lo que supone un incremento anual del 5,9 % comparado con los 1.118 de 2024. No obstante, se observa una desaceleración con respecto a 2024, cuando el incremento de los precios fue del 11,3 % con respecto a 2023.

Desde el Observatorio del Alquiler aseguran que los precios en los últimos seis meses se han estabilizado en los grandes mercados como Madrid, Barcelona, Baleares o Málaga. Esto responde a una realidad económica: los inquilinos ya destinan casi el 40 % de sus ingresos netos a la renta mensual, un umbral que imposibilita seguir asumiendo incrementos de precio al ritmo de años anterior.

Sin embargo, mientras los grandes núcleos se estabilizan, las subidas más agresivas se han desplazado a provincias con precios históricamente bajos pero que sufren un descenso agudo de la oferta. Ciudad Real (+13,9 %) Zamora (+10,2 %), Asturias (+9,6 %) y Zaragoza (+9,5 %) lideran los incrementos. Todas ellas presentan precios que, aunque se sitúan por debajo de la media nacional y de la barrera de los 900 euros, reflejan el impacto de una escasez de inmuebles que ahora castiga a mercados anteriormente más equilibrados.