Por qué ha caído la construcción de pisos protegidos en plena «legislatura de la vivienda»

El acceso a la vivienda se ha convertido en el principal problema de los españoles, sobre todo de los más jóvenes. El Banco de España calcula que harán falta 700.000 viviendas nuevas para paliar la actual brecha que se ha producido entre el ritmo de creación de hogares y la escasa oferta de inmuebles que hay. Los partidos políticos lo saben y por eso todos plantean aumentar el ritmo de construcción de vivienda pública y protegida, que no es la misma construcción.

La diferencia radica en la gestión y la superficie de la vivienda. Mientras que el proceso de construcción de una vivienda pública (VPP) lo asumen las Administraciones Públicas, en la vivienda protegida (VPO) la gestión puede ser mixta. De hecho, en esta última, en la gran mayoría de los casos, son construidas y comercializadas por entidades privadas, que reciben ayudas y ventajas administrativas que permiten limitar el precio de venta o alquiler.

El problema es que la vivienda protegida no termina de despegar, pese a que los datos de 2024 parecían apuntar a un cambio de rumbo. Según los datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, en 2025 se completó la construcción de 11.104 viviendas protegidas, esto supone un 22,7 % menos que en 2024, cuando se alcanzaron las 14.371. Es cierto que es el segundo mejor dato de los últimos 11 años, pero es una cifra muy baja si se tiene en cuenta la crisis de vivienda que asola en la actualidad a nuestro país.

Si se observan las calificaciones provisionales, que son los proyectos que están en fase inicial y que se finalizarán en los próximos años, la situación no cambia: han pasado de 23.967 en 2024 a 15.593 en 2025, esto supone un descenso del 34,9 %.

Detrás del desplome de la construcción de vivienda protegida en España se esconden varios factores. El principal son los elevados costes de producción y la carga burocrática que están teniendo las empresas. «Se debería buscar un sistema de estabilización de los precios, con una revisión constante cuando se produzcan circunstancias sobrevenidas como las que estamos viviendo ahora. Y en segundo lugar, buscar una simplificación burocrática y dar seguridad jurídica y certeza a los empresarios que trabajan en la construcción de viviendas protegidas», asegura a Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), a El Debate.

Por otro lado, está que se ha reducido la aportación de las comunidades autónomas que tradicionalmente han tirado de la vivienda protegida, como Madrid o País Vasco, mientras que, en otras, como Andalucía, los niveles son más estables y en Cataluña se observa una evolución más positiva. «Esto demuestra que el sistema sigue dependiendo de determinados mercados tractores y que todavía no tiene una base suficientemente homogénea en todo el territorio», considera Alfredo Díaz-Araque, director gerente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña).

La principal dificultad es que la vivienda protegida solo se produce de forma sostenida cuando existe un marco de viabilidad económica estable. «Hoy ese marco sigue siendo frágil», asegura Díaz-Araque. Se necesita que los precios máximos o módulos se actualicen con mayor agilidad para reflejar la evolución real de los costes de construcción, financiación y urbanización. A eso se le suma que sigue habiendo un problema muy importante de escasez de suelo finalista. «Si el desarrollo urbanístico tarda años en estar preparado, la oferta de suelo para vivienda protegida también se retrasa y eso termina trasladándose directamente a la producción», explica el director gerente de APCEspaña.

En este sentido, piden suelo finalista, pero «no se trata de hacer lo que uno quiera. Sino que el proceso se acelere, que los informes sectoriales se den en plazo y que no tengamos que pasar por los mismos trámites cuatro veces en distintas fases del desarrollo urbanístico», pide, por su parte, Jorge Ginés, director general de Asprima, los promotores inmobiliarios de Madrid.

Datos un 84 % debajo de 2008

Los niveles de producción están un 84 % por debajo de los datos de antes de que estallase la burbuja inmobiliaria, y apenas suponen un 13 % de su máximo en 1997, cuando se calificaron 85.028 VPOs en España.

Para explicar este desplome hay que echar la vista atrás, concretamente a los años 2010 y 2013, cuando los gobiernos de José Luis Rodríguez Zapatero primero y Mariano Rajoy después acabaron con las ayudas que beneficiaban a la promoción de vivienda protegida. El socialista eliminó las subvenciones a la urbanización y compra de suelos, así como a la entrada de compraventa. También disminuyó un 40 % las subvenciones directas a VPO de alquiler, aumentó el tipo de interés en préstamos a los promotores y eliminó las subvenciones de VPO que excedían los objetos previstos. La llegada del gallego a Moncloa puso fin a las subvenciones de préstamos libres y préstamos convenidos para el desarrollo de vivienda protegida.

Así, nuestro país destinó 34 euros por habitante a viviendas de protección social entre 2007 y 2021, según se desprende del Boletín Especial de Vivienda Social 2024 elaborado por el Ministerio de Vivienda. Esta escasa inversión se sitúa muy por debajo de la media de los países de la UE, donde se destinan 160 euros, y es diez veces menor a la de Irlanda, que es el país que se encuentra en cabeza.

En este sentido, desde APCEspaña consideran que el Plan Estatal de Vivienda, pendiente de aprobación, puede desempeñar un papel muy importante. Ya que se prevén 2.800 millones solo para oferta de vivienda protegida, que ayudará a movilizar más vivienda e inversión privada y, con ello, aumentar de forma significativa la oferta.