¿Podemos convertir un edificio de oficinas en viviendas aunque uno de los dueños no quiera?

El Debate ofrece un servicio de asesoramiento inmobiliario de la mano de los expertos Víctor Ortiz y Miguel Gutiérrez. Los lectores pueden enviar sus preguntas a través del formulario insertado bajo estas líneas.

— Soy el propietario de una planta de un edificio de oficinas. Todos los propietarios menos uno queremos convertir el edificio en viviendas. ¿Podemos hacerlo o tiene que haber unanimidad?

Fernando

La pregunta que nos planteas es muy interesante y es una duda que se nos plantea con cierta frecuencia. La respuesta corta es no siempre y a continuación damos un repaso a los hitos más importantes a tener en cuenta y que son clave para dar respuesta a esta pregunta.

En primer lugar, la Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia del Tribunal Supremo permiten el cambio de uso de oficinas a viviendas sin unanimidad, siempre que se cumplan dos condiciones esenciales:

1.- Que los estatutos no incluyan una prohibición expresa de destinar los elementos privativos a uso residencial.

2.- Que el cambio no afecte a elementos comunes, ni implique modificar las cuotas de participación del edificio.

Si estos requisitos se cumplen, incluso un único propietario puede transformar su unidad en vivienda sin necesidad de autorización de la comunidad.

Incluso un único propietario puede transformar su unidad en vivienda sin necesidad de autorización de la comunidad

Por otro lado, será necesaria la autorización de la Comunidad y esta será por unanimidad cuando:

● Exista una prohibición estatutaria, por ejemplo, si los estatutos establecen expresamente que el edificio es «exclusivamente de oficinas».

● Hay afectación de elementos comunes como lo sería cualquier actuación que modifique fachada, accesos, estructura, instalaciones o distribución común exige acuerdo unánime.

● Deben modificarse las cuotas de participación. Si la reconversión completa del edificio obliga a ajustar coeficientes, será imprescindible el acuerdo en Junta con unanimidad.

● El cambio altera el título constitutivo.

Si no existe prohibición en estatutos y la transformación no afecta a elementos comunes, la oposición de un único propietario no impediría continuar con el cambio de uso

Dicho esto, y teniendo en consideración que nos planteas que solamente un propietario se opone, dependerá del tipo de obra que se pretenda hacer y de los estatutos de la Comunidad. En este sentido, si no existe prohibición en estatutos y la transformación no afecta a elementos comunes, la oposición de un único propietario no impediría continuar con el cambio de uso.

Por regla general, requiere unanimidad de la comunidad de propietarios, ya que supone una modificación del título constitutivo

En cambio, si la conversión requiere alterar zonas comunes o actualizar cuotas, ese único voto contrario sí bloquearía la decisión, ya que en estos supuestos la unanimidad es imprescindible.

Como conclusión, te recomiendo que contrates a un profesional especializado.

Asesores inmobiliarios

Víctor Ortiz es abogado experto en Derecho de Sucesiones e Inmobiliario y perito judicial en valoraciones inmobiliarias. Comenzó su carrera profesional en el Banco Santander en Estados Unidos, donde trabajó durante dos años en banca de inversión. Regresó a España y cofundó la startup inmobiliaria Clicpiso y ahora se dedica a democratizar herencias en Heritae además de invertir en proyectos inmobiliarios.

Miguel Gutiérrez es abogado especializado en asesoría jurídica de sociedades y Ley de Propiedad Horizontal. Comenzó su carrera profesional en un despacho de administración de fincas en Madrid, donde trabajó durante más de dos años como administrador y asesor legal. Actualmente, se dedica a ofrecer sus servicios en Heritae.