¿Alguien quiere resolver la escasez de vivienda?

Recurrentemente se está hablando de la escasez de viviendas, tanto para comprar como para alquilar. Esto no es nuevo, pues es un tema sumamente recurrente y, sobre todo, un arma política. Lo que lleva a preguntarse si realmente alguien quiere resolver el problema.

Para tratar de responder a esta pregunta, hay que entender qué es el sector inmobiliario.

El sector inmobiliario es una industria y como tal, necesita una materia prima y una fábrica. La materia prima es el suelo y la fábrica la construcción.

En principio, se podría pensar que en España hay mucha materia prima. No hace falta más que darse una vuelta por la terrible Estepa Castellana, de la que hablaba Manuel Machado en su poema Castilla, para ver que suelo hay casi infinito. Entonces ¿por qué no se usa esa materia prima?

Si asimilamos el suelo a un mineral, éste ha de extraerse se una mina, necesitando determinados mecanismos para su extracción además de los consiguientes permisos y evaluaciones ambientales. A su vez, una vez extraído el mineral, éste ha de ser transformado para separar la mena de la ganga. Todo ello implica que, aunque se tenga mucho mineral si no se extrae y se elabora, no podremos tener una materia prima útil.

Cuando se tiene un suelo y quiere utilizarse como materia prima inmobiliaria, a diferencia de un mineral no se ha de extraer propiamente dicho, pues el suelo está ahí y no se puede mover, siendo útil aquel que por su ubicación se puede utilizar.

¿Quién decide que se puede utilizar? Pues los Planes Generales de Urbanismo (políticos), que serían lo equivalente a la extracción del mineral. Una vez que ya se ha extraído el mineral, es decir que suelo es el útil, este ha de transformarse, es decir separar la ganga de la mena. ¿Cómo se hace? A través del desarrollo urbanístico (privado con aprobación pública). Este desarrollo urbanístico, utiliza herramientas que fijan las diferentes leyes del suelo, todos habremos oído hablar de un Plan Parcial entre otros.

Aparentemente, la extracción y transformación de un suelo debería ser fácil, entonces ¿por qué no se produce más suelo útil y si se hace porqué se tarde tanto?

Volviendo al símil de los minerales, en España se han encontrado importantes yacimientos de litio o de uranio pero bien por razones políticas y/o ambientales, siendo estas muchas veces lo mismo, no se están extrayendo en el caso del litio o no se están procesando como el caso del uranio. Para poderse extraer y transformar, lo primero necesario es un inversor dispuesto a meter dinero obteniendo beneficios más o menos futuros.

Estos inversores pueden ser públicos o privados. Normalmente, una vez localizado el yacimiento, se suele firmar una compra del terreno condicionado a licencias. He ahí donde intervienen las administraciones públicas. El inversor puede ver interés, pero si alguna de las administraciones local, autonómica o estatal, no lo ve interesante, –normalmente por temas políticos, pues la mayoría de los ambientales pueden ser corregidos–, se paralizaría o se retrasaría.

En el suelo pasa lo mismo, los intereses de las administraciones públicas, no tienen porqué coincidir con las de los inversores. Se ponen trabas o al menos no se favorecen las ya complicadas tramitaciones. Así, nos encontramos con un Plan General como el de Madrid que data del año 1997 y todavía no se han desarrollado gran cantidad de los suelos considerados urbanizables.

En cualquier industria, como la de baterías de coches eléctricos o la de energía nuclear, si no se puede utilizar la materia prima de los yacimientos nacionales, no pasa nada. Se importa y se paga más dinero y pueden funcionar las fábricas. El problema es que el suelo no se puede importar y si no se transforma, las fábricas, es decir la construcción, no puede funcionar.

Por otro lado, el suelo tiene un beneficio muy importante para las administraciones públicas. No sólo por los impuestos que se pagan desde la compra del suelo hasta la finalización de la trasformación, sino también en los «regalos» que le dan los inversores. Como son infraestructuras, alcantarillado, depuración, electricidad, calles, jardines etc, como en aprovechamientos. Esto último ¿qué es?, pues suelo y edificabilidad que se le entrega a la administración, como compensación del «enriquecimiento» obtenido por la transformación del suelo (un 10% del aprovechamiento …. Poca cosa ...).

Teniendo en cuenta estos beneficios, sería lógico pensar que se agilizaran los trámites, para generar viviendas y enriquecerse la administración. En cambio, no es así.

Tienen que haber causas externas a la industria inmobiliaria que la frenen. Estas causas son claramente políticas. Es decir, a las administraciones les interesa seguir tener un problema de vivienda para utilizarlo de arma política.

Salvo en los años del franquismo, que le principal inversor era el Estado, sólo se ha agilizado la transformación del suelo cuando se fomentó la corrupción, prevaleciendo los intereses de los corruptos a los políticos. Afortunadamente, hoy la corrupción urbanística está muy controlada, pero por desgracia los intereses políticos siguen ahí.

En general los políticos aducen problemas de legislación, empezando por la Constitución. En el año 1997 una sentencia del Tribunal Constitucional, consecuencia de un recurso del Partido Popular, decidió que el urbanismo depende «prácticamente» en exclusiva de las autonomías y ayuntamientos. Esto generó un caos legislativo, pues a partir de entonces aparecieron multitud de leyes de suelo, pero siguieron en vigor artículos de leyes de suelo anteriores e incluso de 1976, siendo ésta vigente en Ceuta y Melilla y de difícil actualización.

Si se hubiese querido solucionar, se podría haber realizado una modificación constitucional, que permitiese realizar a la administración central una ley de suelo común que fije las mismas herramientas en toda España, dejando la planificación urbanística a las administraciones locales y autonómica, que, en mi modesto entender, era lo que pretendían los redactores de la Constitución. Indudablemente, hacer esto a día de hoy, sería como mentar a Lucifer.

Nos encontramos con otros casos, como el de sentencias que han generado jurisprudencia, por la que en caso de que alguna parte del articulado de un Plan General o Parcial no cumpla exactamente la legislación, hace que se anule íntegramente y que se deba tramitar por completo. Pues parece que nadie tiene interés en modificar la legislación para que sólo se tuviese que modificar la parte correspondiente.

También nos encontramos con políticas municipales que chocan con las autonómicas y frenan o cambian los parámetros de los desarrollos. Esto quita las ganas de invertir a cualquiera, salvo que puedas sacar importantes retornos. Luego nos preguntaremos porqué un desarrollo como Campamento en Madrid, puramente estatal, lleve 20 años intentando arrancar. Seguro que alguno hablará de especulación de los fondos buitres.

Magaret Thatcher decía que, disponer de materias primas no hace a un país rico y ponía ejemplos como Argentina, Brasil o Rusia y la otra cara a Suiza. Quizás podía haber pensado en el mercado inmobiliario de España.

En definitiva, parece que no existe interés por gran parte de los gobernantes en facilitar la creación de suelo. Eso sí, nos contarán que el problema de la vivienda es la escasez de mano de obra y por eso hay que fomentar la construcción industrializada. Para esto, generan un PERTE, no solamente escaso, sino más bien minúsculo. Pero eso es otra historia.