Frenazo de la vivienda en Estados Unidos: ¿anticipa el fin del calentón inmobiliario en España?

Durante la pandemia y en los años inmediatamente posteriores se formó una auténtica burbuja inmobiliaria en Estados Unidos. La oferta de vivienda estaba limitada por las restricciones sanitarias, mientras que la demanda aumentó fuertemente, impulsada por cambios sociales como es el teletrabajo y la búsqueda de más espacio fuera de las grandes ciudades. Esto provocó un encarecimiento muy rápido de la vivienda.

Ahora, el mercado inmobiliario estadounidense ha comenzado a cambiar. La subida de tipos que ha tenido lugar desde 2022 ha afectado, sobre todo, a los nuevos compradores, ya que la mayoría de las hipotecas son a tipo fijo contratado en años de tipos muy bajos. Esto limita la demanda y frena la actividad, especialmente en zonas que habían liderado la expansión por su fuerte crecimiento demográfico, como es el caso de Florida o ciudades del sur y sureste, como Austin o Atlanta, donde se están observando ajustes de precios a la baja.

En julio, según Redfin, se cancelaron alrededor de 58.000 operaciones, lo que equivale al 15,3 % de las viviendas que se pusieron en venta. Además, la oferta de viviendas creció en julio un 25 %, según Realtor.com, y en Florida, por ejemplo, están una media de 73 días anunciadas, frente a los 55 de hace dos años. Un dato que es el doble en Nueva Jersey y Virginia.

A eso se le suma el tiempo que tardan en venderse las casas ha aumentado. En Florida, por ejemplo, están una media de 73 días anunciadas, frente a los 55 de hace dos años. Un dato que es el doble en Nueva Jersey y Virginia.

Esto ha ralentizado el crecimiento de los precios de la vivienda, que registraron una ganancia anual del 1,9 % en junio, la variación más lenta desde mediados de 2023, según el último Índice de Precios de la Vivienda Case-Shiller de S&P Cotality.

«La caída de la demanda reduce el margen de maniobra de los vendedores y tiende a frenar el crecimiento de precios, e incluso a revertirlo si se mantiene en el tiempo», explica Enrique Martínez García, vicepresidente segundo, jefe del área internacional y subdirector del Instituto Global de la Reserva Federal de Dallas a El Debate. En este sentido, el impacto va a depender mucho de la evolución del mercado laboral. «Mientras los ingresos de los hogares sigan creciendo y el empleo se mantenga fuerte, los precios pueden estabilizarse sin correcciones bruscas. Pero si la ralentización del empleo se consolida, es más probable que veamos un ajuste más marcado», añade.

¿Similar a la crisis de Lehman Brothers?

Este experto también explica que, aunque existen similitudes superficiales con la crisis de Lehman Brothers, el contexto es muy distinto. «En ambos episodios, dado que la vivienda juega un papel central en la economía, una corrección significativa puede tener efectos de arrastre sobre el consumo y la estabilidad financiera. Sin embargo, hoy los balances de los hogares son en promedio más sólidos, los bancos están mejor capitalizados y la regulación es mucho más estricta que en 2008», cuenta Martínez.

Ahora bien, aunque no exista un riesgo similar, la vivienda sigue siendo el principal activo de la mayoría de las familias. Por eso, una corrección en los precios puede generar un efecto de riqueza negativo. «Cuando cae el valor de la vivienda, los hogares tienden a recortar consumo e inversión, lo que amplifica la desaceleración económica», explica.

¿Puede ocurrir en España?

El mercado inmobiliario español no vivió un rebote tan intenso como el estadounidense, y aunque en los últimos años se han producido subidas notables en determinadas ciudades y zonas del país, no se ha generado una burbuja de la magnitud de la norteamericana.

Eso sí, ambos países comparten algunos problemas estructurales, como la falta de oferta suficiente en áreas de alta demanda, el encarecimiento del crédito hipotecario y la pérdida de asequibilidad, especialmente entre los jóvenes y sectores más vulnerables. Factores que tensionan el mercado y limitan el acceso a la vivienda.

El vicepresidente segundo, jefe del área internacional y subdirector del Instituto Global de la Reserva Federal de Dallas considera que «es poco probable que España reproduzca un ciclo de auge y caída tan marcado como el de la crisis financiera global de 2008», pero «sí puede enfrentar sus propios desafíos, con correcciones localizadas o presiones que agraven el problema de acceso a la vivienda».

En ese sentido, «la experiencia estadounidense sirve como recordatorio de los riesgos de subestimar los problemas de fondo de la vivienda, aunque los contextos nacionales difieran», sentencia.