El fracaso del fin de las Golden Visa: un año después sigue subiendo el precio de la vivienda y la compra por extranjeros

Se cumple un año desde que el Gobierno eliminó de la legislación española las Golden Visa. Este permiso de residencia fue introducido por el Ejecutivo de Mariano Rajoy y se obtenía a cambio de adquirir una vivienda de más de 500.000 euros, pero el Ejecutivo de Sánchez acabó con él con el objetivo de garantizar que el acceso a la vivienda sea considerado como «un derecho» y no como un «mero negocio».

La realidad es que un año después de su derogación no ha logrado contener el encarecimiento de la vivienda ni ha corregido las distorsiones del mercado inmobiliario. Los precios han seguido subiendo, hasta situarse en los 2.354 euros el metro cuadrado, máximos de la serie histórica.

«Las Golden Visa no era el origen del problema de la vivienda y los datos lo confirman», asegura Juan Carlos Lois, Socio de Movilidad Internacional de la firma de auditoría legal y fiscal RSM. «Su eliminación no ha tenido impacto en los precios, pero sí ha creado dificultades para perfiles inversores que antes tenían un marco claro y previsible», añade.

Además del permiso vinculado a la inversión inmobiliaria, la derogación cerró otras vías de residencia asociadas a operaciones que nunca habían generado tensión en el mercado, como determinadas inversiones financieras o proyectos de interés general. «Se eliminaron instrumentos que no estaban causando el problema que se pretendía resolver y no se diseñó una alternativa para estos perfiles», señala Margarita Volkova, mánager del departamento de Movilidad Internacional de RSM.

Pese a ello, el interés inversor por España se mantiene. El mercado inmobiliario español cerró 2025 con un récord histórico absoluto de compraventas realizadas por ciudadanos extranjeros. En total, se registraron 97.480 operaciones, lo que supone un crecimiento interanual del 5 % y la cifra más alta de toda la serie histórica, según datos del Colegio de Registradores.

Permiso por teletrabajo

En la práctica, el espacio que deja la Golden Visa se está cubriendo cada vez más por la figura del visado de teletrabajadores internacional (nómada digital). Está regulado por la Ley de Startups, y permite residir en España trabajando en remoto para empresas extranjeras o como profesional autónomo con clientes fuera del país.

«Desde el punto de vista fiscal, su principal atractivo es que, si se cumplen los requisitos, el titular puede acogerse al régimen de impatriados. Esto implica que los rendimientos del trabaja hasta 600.000 euros anuales tributan al tipo fijo del 24 % y el exceso al 47 %, en lugar de aplicarse la escala progresiva del IRPF general, que en determinados tramos puede superar el 45 %», explica Ángel Sánchez, letrado y socio de Golden Partners, despacho de abogados especializado en real estate.

Si el teletrabajador adquiere una vivienda con residencia habitual y es la única que posee en España, no se genera imputación de renta inmobiliaria por su mera tenencia. Si la vivienda permanece vacía y no constituye su residencia habitual, se aplicará la imputación sobre el 1,1 % o 2 % del valor catastral, tributando esa cantidad al tipo fijo del 24 % si está bajo el régimen especial. Y si decide alquilarla, aunque no podrá deducir gastos ni aplicar la reducción del 60 % por alquiler de vivienda habitual del inquilino, tributará igualmente al 24 % sobre el rendimiento obtenido, lo que puede resultar más favorable que el tipo marginal del IRPF ordinario en el caso de profesionales con ingresos elevados.

Un número creciente de perfiles se se está reorientando hacia esta vía, no como un «atajo», sino como una adaptación natural del mercado ante el nuevo marco. En muchos casos, se trata de profesionales internacionales con capacidad económica y proyectos estables que, hace un tiempo, habrían valorado la Golden Visa y que hoy encajan, por estructura laboral y fiscal, en el esquema del teletrabajo.

También utilizan la residencia no lucrativa, una alternativa consolidada para quienes pueden acreditar medios económicos suficientes sin necesidad de trabajar en España. «Es especialmente utilizada por jubilados, rentistas o titulares de ingresos pasivos. En estos casos, la compra de vivienda no es requisito legal, pero sí una práctica habitual como forma de arraigo y planificación», asegura el abogado de Golden Partners.

Ley Beckham

Existen otras alternativas como la Ley Beckham, que permite a los contribuyentes extranjeros que se trasladen a trabajar a España pagar una cuota fija del IRPF de un 24 % hasta los primeros 600.000 euros, solo por los ingresos españoles. En el país de origen tributará como no residente, ya que ha obtenido un certificado de residencial fiscal en España. Esto supone un gran ahorro fiscal, porque en España no tendría que tributar por dividendos, plusvalías ni intereses generados en el extranjero.

A diferencia de la antigua Golden Visa, «exige un desplazamiento real y efectivo, por lo que encaja mejor en perfiles que desarrollan actividad profesional o empresarial en España», advierte Ángel Sánchez. Quien quiera acceder a este régimen especial tiene que venir a España como trabajador y en los últimos cinco ejercicios fiscales no puedo haber sido residente fiscal español. Además, tiene que solicitarse durante los seis primeros meses de entrada en el territorio español.

Mientras otros países europeos han reformulado en 2025 sus programas de residencia por inversión, limitando el impacto inmobiliario y orientándolos hacia proyectos estratégicos, España optó por eliminar el sistema sin ofrecer una alternativa. «Un inversor que impulsa proyectos y no es una carga para el Estado necesita un marco propio, claro y transparente», dicen, por su parte, desde RSM. «No necesariamente vinculado a la vivienda, pero sí coherente con la realidad económica del país», sentencian.