El problema de la vivienda es el intervencionismo

El Gobierno quiere aumentar los impuestos a las viviendas vacías e impedir que extranjeros no residentes compren, gravándolo con un nuevo impuesto, además de subir al 21 %, dentro de su voracidad recaudatoria, el IVA a los apartamentos turísticos y que las SOCIMI’s tributen al 25 % si no destinan sus viviendas a alquiler asequible. Esto último es, en sí mismo, un disparate dentro de otro disparate, pues las SOCIMI’s suelen estar centradas más en el negocio de oficinas que en el residencial. En cuanto al resto de medidas, no deja de constituir un esperpento empobrecedor, que expulsará la recepción de inversores y, con ello, la generación de actividad económica y empleo.

El problema no es ése, sino un problema de intervencionismo, que limita la oferta. Así, el problema real de la vivienda en España se debe a una intervención asfixiante del mismo que hace que la oferta sea escasa ante una demanda creciente. Es más, dicho intervencionismo provoca que, además, la oferta se reduzca, con lo que hay una tensión en precios tanto por el lado de la oferta como por el de la demanda.

Ese intervencionismo se plasma en las últimas leyes del Ejecutivo sobre este tema y en proposiciones de ley como la actual. El Gobierno, en su afán intervencionista, sacó adelante una ley de vivienda que es una auténtica catástrofe, pues interviene completamente el mercado del alquiler, sin solucionar ninguno de sus problemas, agravándolos e introduciendo nuevos impedimentos que distorsionarán la economía.

Hace ya algún tiempo, limitaron el precio del alquiler en lo que llamaron zonas tensionadas. Esa introducción de precios máximos y de precios mínimos no tiene ningún sentido y es una decisión económica irracional, que sólo conducen a distorsionar el libre juego de la economía y, con ello, la generación de actividad económica y de empleo, porque dichas distorsiones lo que producen es una disminución de las transacciones, con el efecto negativo que se extiende por todo el tejido productivo.

El problema real de la vivienda se debe a una intervención asfixiante que hace que la oferta sea escasa ante una demanda creciente

Esa limitación se acentuó después al prohibir que el precio de los alquileres se indexe a la inflación o se forme en libre equilibrio del mercado e impuso un tope del 2 % en 2023, del 3 % en 2024, para actualizarlo desde este año, 2025 con un nuevo índice alejado de la inflación y que será el Gobierno el que lo diseñe, a su arbitrio. Ese tope se aplicará a todos, tanto grandes tenedores -rebajando, además, a la mitad, el número de inmuebles para ser considerado gran tenedor- como a lugares donde no se encuentre tensionado el mercado.

Es decir, limita de manera completa la posibilidad de que un inversor obtenga una rentabilidad que busca, expulsándolo hacia una inversión alternativa, en el caso de los fondos de inversión o en una pérdida de rentabilidad, que afectará a todos los inversores de dichos fondos, muchos pequeños inversores. Adicionalmente, los pequeños propietarios -muchos de ellos, pensionistas-, que han invertido su capital para poder contar con una renta recurrente con la que completar sus ingresos mensuales en su vejez, verán cómo pierden poder adquisitivo debido a esta intervención del Gobierno.

En esa ley, el Gobierno aumenta, de manera indirecta, las zonas tensionadas, pues rebaja a un diferencial de tres puntos sobre el aumento de IPC de los últimos cinco años el umbral para ser incluidos en ellas, donde las regiones podrán imponer mayores restricciones. Igualmente, se dificulta el proceso de desahucios, lo que introduce un mayor riesgo para los arrendadores.

Todo ello, junto con el traslado a los propietarios de los gastos de agencia, contribuye a disminuir la rentabilidad obtenida, de manera que la oferta se resentirá a la baja, con el problema que genera para los arrendadores en cuanto a pérdida de rentas y para los arrendatarios, que no podrán conseguir el alquiler que desean, ante la escasez de oferta.

Posteriormente, hace unos meses Sánchez anunció nuevas medidas para mejorar el acceso a la vivienda, como desgravaciones fiscales en el IRPF para los propietarios que alquilen sus pisos según el índice de referencia. Es decir, que alquilen a los precios intervenidos, lo cual es un disparate que merma la potencial rentabilidad, que desincentivará el alquiler, porque, a buen seguro, la desgravación no cubrirá lo que pierdan los propietarios por alquilar a menor precio.

Ahora, quiere blindar la vivienda pública y crear portales públicos de ofertas de vivienda, en un nuevo disparate que no es más que una cortina de humo que llevaba a la Conferencia de Presidentes y que ha derivado en un rotundo fracaso.

El problema de la vivienda es un problema de intervencionismo, como he señalado anteriormente, que limita el número de viviendas, interviene precios y no da la seguridad jurídica necesaria al no luchar contra el fenómeno de la okupación y, al no abordar este tema, realmente los protege.

Hay una presión de la demanda sobre una escasez de oferta derivada esta última de una ley de vivienda que introduce inseguridad jurídica en todo el mercado inmobiliario (tanto venta como alquiler) y una escasez de construcción derivada de la ausencia de una reforma que liberalice el suelo y permita incrementar la construcción de viviendas con un precio más bajo (si se liberaliza y así se pone más suelo a disposición de la construcción, aumentará la oferta y bajarán los precios). Todo ello, eleva los precios hacia arriba.

También ha perjudicado a los arrendatarios, pues al haber menos oferta, tienen que irse más lejos, pagando un precio mayor que antes en esas zonas, y genera una presión y desajuste en el mercado, nada positivo para la economía.

El Gobierno puede seguir practicando medidas populistas, pero sólo conducen al empobrecimiento de la sociedad y al incremento de los precios de la vivienda, que deja fuera del mercado inmobiliario a buena parte de los ciudadanos, especialmente, los jóvenes. Sus leyes generan aumento de precios, porque incentivan la escasez de oferta. Si no rectifican, el horizonte será sombrío.

• José María Rotellar es profesor de Economía y director del Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria.