La pregunta que todo inquilino (y casero) se hace cuando la caldera se rompe

Con la llegada de las bajas temperaturas, la rotura de la caldera se convierte en el motivo número uno de disputa telefónica entre propietarios e inquilinos. Cuando el agua caliente deja de salir o los radiadores no calientan, la pregunta inmediata es quién debe hacerse cargo de la factura del técnico.

Para resolver este dilema hay que acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la cual establece un reparto de responsabilidades que depende fundamentalmente del origen de la avería y del coste de la reparación, huyendo de la idea de que siempre paga el mismo.

La norma general dictada por el artículo 21 de la LAU protege al inquilino al establecer que el arrendador o propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Dado que la calefacción y el agua caliente se consideran servicios básicos esenciales para vivir dignamente, si la caldera se estropea por antigüedad o porque ha llegado al final de su vida útil, la sustitución o la reparación de la pieza averiada corresponde pagarla íntegramente al dueño del piso.

Esto incluye averías costosas como la rotura de la placa electrónica o del intercambiador, ya que se entiende que el inquilino paga un alquiler por una casa que debe funcionar correctamente.

Las pequeñas reparaciones

Sin embargo, la ley introduce un matiz que a menudo pasan por alto los arrendatarios y es el concepto de las pequeñas reparaciones. El artículo 21.4 señala que las pequeñas averías derivadas del uso ordinario y el desgaste diario de la vivienda corren a cargo del inquilino. Aunque la ley no especifica una cuantía exacta, la jurisprudencia y los tribunales suelen fijar el límite en torno a los 150 euros.

Por tanto, si lo que hace falta es una puesta a punto, una limpieza de filtros, cambiar una goma o una revisión de mantenimiento rutinaria, es el inquilino quien debe abonar la factura, al igual que si la avería se ha producido por un mal uso o negligencia demostrable por su parte.

Para evitar discusiones, lo más recomendable es llamar a un técnico y pedir que especifique en la factura la causa del fallo. Si el dictamen indica que la máquina es vieja y ha fallado por obsolescencia, la factura se envía al casero. Si el técnico indica que es una pieza menor desgastada por el uso diario o falta de mantenimiento básico, le toca pagar al inquilino.

Lo que nunca debe hacer el arrendatario es dejar de pagar el alquiler como medida de presión, ya que eso le daría al propietario la razón legal para iniciar un desahucio por impago, independientemente de quién tuviera razón sobre la caldera.