¿Cómo se pagan las derramas de obras aprobadas en junta?
Consultorio inmobiliario
Para el pago de una derrama aprobada en junta, ¿se debe hacer según el coeficiente o pagan todas por igual?
Los lectores de El Debate pueden enviar sus preguntas sobre asuntos inmobiliarios.
Voy a comprar una casa, ¿qué gastos son deducibles en una compraventa?
Pablo
Cuando hablamos de gastos deducibles de una compraventa en España, hay diversos gastos deducibles / a tener en cuenta a efectos del cálculo de la base imponible del IRPF en una futura venta dependiendo de si nos referimos a la compra o a la venta de un inmueble.
A continuación, te detallo algunos de los gastos que pueden ser deducibles o considerados a la hora de determinar la ganancia o pérdida patrimonial en el caso de la futura venta, así como algunos de los gastos asociados a la compra:
Gastos deducibles en la COMPRA de un inmueble
- Gastos de notaría: Derivados de la escritura pública de compraventa.
- Gastos de registro: Relativos a la inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad.
- Impuestos: Como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es una vivienda de segunda mano o el IVA y AJD si es una vivienda nueva.
- Gastos de gestoría: Si se ha contratado una gestoría para tramitar toda la documentación.
- Gastos de Inmobiliaria o Intermediación. Si se ha contado con los servicios de un profesional de este tipo para la adquisición del inmueble.
Igualmente, si hay financiación hipotecaria para la compra del inmueble, los gastos asociados a la constitución de la hipoteca también han de tenerse en cuenta, puesto que influyen en la determinación del coste de adquisición del inmueble. Estos gastos, por lo tanto, son deducibles a efectos de determinar una eventual ganancia o pérdida patrimonial cuando se venda el inmueble en el futuro. Los gastos asociados a la constitución de una hipoteca que podrían considerarse deducibles incluyen:
gastos por hipoteca
- Gastos de notaría: Correspondientes a la escritura de la hipoteca.
- Gastos de gestoría: Si se ha contratado una gestoría para gestionar la tramitación de la hipoteca
- Gastos de registro: Relativos a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
- Gastos de Tasación: Necesaria para hipotecar el inmueble.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): Es un impuesto que se paga al constituir una hipoteca y cuyo importe varía según la comunidad autónoma. Aunque hubo controversias en el pasado sobre quién debía pagar este impuesto (si el banco o el cliente), en noviembre de 2018 el Tribunal Supremo determinó que debe ser el banco el que asuma este coste.
- Comisión de apertura: Si el banco cobra una comisión por la apertura de la hipoteca, este gasto también podría considerarse como parte del coste de adquisición.
Mejoras y obras
Aquellas inversiones realizadas para aumentar el valor del inmueble, como puede ser una reforma. En este sentido, no se consideran gastos deducibles los gastos de conservación y mantenimiento, como podría ser pintar el inmueble.
Gastos deducibles en la VENTA de un inmueble
- Gastos de notaría.
- Gastos de gestoría.
- Gastos de registro.
- Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
- Comisiones de agencias inmobiliarias: Si se ha contratado a una agencia para llevar a cabo la venta, la comisión que se pague por sus servicios puede ser deducida.
Es importante tener en cuenta que los gastos deducibles pueden variar dependiendo del caso concreto y de la normativa aplicable en el momento de la transacción. Por lo tanto, siempre es recomendable consultar con un profesional especializado, pero sobre todo, cualquier gasto relacionado con la compraventa debe de ser archivado a estos efectos, ya que en el caso de que exista una inspección tributaría al respecto, será la única manera de justificarlo. Mi recomendación es archivar cualquier gasto/factura afecto a la operación dentro de la propia escritura de compraventa
Para el pago de una obra aprobada en Junta de vecinos. ¿Se debe hacer según el coeficiente específico de cada vivienda o deben pagar todas las viviendas por igual?
Miguel
En España, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la normativa que regula los aspectos relacionados con las comunidades de propietarios y, por ende, el modo en que se deben repartir los gastos comunitarios.
Según el artículo 9.1.e de la LPH, cada propietario estará obligado a contribuir, de acuerdo con la cuota de participación fijada en el título de propiedad, al sostenimiento de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Esto significa que, por defecto, los gastos deben repartirse según el coeficiente de participación de cada vivienda o local, que viene determinado en la escritura de división horizontal del edificio y suele ser proporcional a la superficie o al valor del inmueble.
Sin embargo, es posible que la comunidad acuerde un reparto distinto para determinados gastos, siempre que esto se establezca en los estatutos de la comunidad o se decida en junta de propietarios. Por ejemplo, si todos los propietarios acuerdan que un gasto específico se reparta de forma igual entre todos, podrían hacerlo, pero se requeriría una mayoría simple de más de la mitad del total de propietarios que, a su vez, representen más de la mitad de las cuotas de participación.
Si por el contrario, lo que se quiere es modificar / cambiar las cuotas de participación de los propietarios en la comunidad, es necesario modificar el título constitutivo del edificio. Las cuotas de participación se establecen en este, que es un documento inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que es necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios que, a su vez, representen la totalidad de las cuotas de participación según se estipula en el artículo 17.6 de la LPH.
En resumen, a menos que se acuerde lo contrario en los estatutos de la comunidad o en junta de propietarios, los gastos de una obra aprobada en Asamblea deben repartirse según el coeficiente de participación de cada vivienda o local.
Asesor inmobiliario
Desde El Debate respondemos a las preguntas sobre vivienda y otros asuntos inmobiliarios con la ayuda de Víctor Ortiz, abogado experto en Derecho de Sucesiones e Inmobiliario y perito judicial en valoraciones inmobiliarias.
Víctor Ortiz comenzó su carrera profesional en el Banco Santander en Estados Unidos, donde trabajó durante dos años en banca de inversión. Regresó a España y cofundó el startup Inmobiliaria Clicpiso y ahora se dedica a democratizar herencias en Heritae además de invertir en proyectos inmobiliarios.
Víctor Ortiz comenzó su carrera profesional en el Banco Santander en Estados Unidos, donde trabajó durante dos años en banca de inversión. Regresó a España y cofundó el startup Inmobiliaria Clicpiso y ahora se dedica a democratizar herencias en Heritae además de invertir en proyectos inmobiliarios.
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