Quién paga el IBI en la compraventa de una vivienda y cómo se calcula

El IBI, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es un tributo municipal que se paga anualmente en España y se aplica sobre el valor catastral del inmueble, que fija el Catastro y tiene en cuenta varios factores.

Es una de las principales fuentes de financiación municipal y se destina a servicios como limpieza, alumbrado o mantenimiento urbano.

Este impuesto se calcula tomando como base el valor catastral del inmueble, que determina el Catastro según criterios como la ubicación, el tamaño, la antigüedad o la calidad de la construcción. Este valor suele ser inferior al precio de mercado y aparece en el recibo del impuesto o en la Sede Electrónica del Catastro.

A ese valor catastral se le aplica un tipo impositivo, que es un porcentaje fijado por cada ayuntamiento dentro de unos márgenes legales. En los inmuebles urbanos suele oscilar entre el 0,4 % y el 1,1 %, aunque cada municipio establece su propio porcentaje e incluso puede aplicar recargos o coeficientes adicionales según el uso del inmueble o si se considera vivienda vacía.

Finalmente, el importe a pagar puede reducirse mediante bonificaciones, dependiendo de la normativa municipal. Las más habituales se aplican a familias numerosas, viviendas de protección oficial, instalaciones de energías renovables o determinadas cooperativas. El resultado final es: IBI = valor catastral × tipo impositivo, ajustado después por recargos o bonificaciones cuando corresponda.

¿Quién paga el IBI?

En una compraventa de vivienda, la ley establece que el IBI lo paga la persona que figure como propietaria del inmueble el día 1 de enero del año correspondiente. Esto significa que, aunque la vivienda se venda durante el año, el ayuntamiento siempre considerará sujeto pasivo al dueño que lo era en esa fecha concreta.

Sin embargo, aunque el ayuntamiento solo puede exigir el pago al propietario a 1 de enero, vendedor y comprador pueden pactar en la escritura una distribución distinta del coste. Es habitual acordar que el comprador asuma una parte proporcional del IBI del año en función del momento en que entra en posesión del inmueble, aunque legalmente la obligación inicial recaiga en el vendedor.

La regla general es clara: el vendedor paga el IBI del año de la venta, salvo pacto privado que reparta el gasto de otro modo. Estos acuerdos son válidos entre las partes, pero no modifican la responsabilidad frente al ayuntamiento, que siempre reclamará el impuesto al propietario que constaba a 1 de enero.