El triste balance de la ley de vivienda, una norma que asusta a los propietarios y daña a aquellos a los que quería ayudar

El 25 de mayo se han cumplido tres largos años desde que se publicó en el BOE la ley por el derecho a la vivienda … y la situación ha ido a peor.

Nació en un momento en que la crisis de la vivienda en España aún no se había puesto de manifiesto en toda su intensidad, la producción de vivienda nueva era significativamente inferior a la creación de hogares, y la oferta de vivienda nueva era inferior a la demanda, pero la magnitud de los movimientos migratorios la ha desbordado: se ha registrado un incremento neto de población de 1.439.685 habitantes (507.548 en 2023, 458.289 en 2024 y 473.848 en 2025), a un ritmo de casi 500.000 habitantes/año. Y los hogares crecieron a una media de 200.000 al año, frente a una producción de vivienda de obra nueva inferior a las 100.000 unidades/año.

Los sectores de promoción y edificación carecen de capacidad para dar satisfacción a la demanda. Aquel por falta de financiación y este por falta de mano de obra. Además, pese a que el precio de venta sube, los costes lo hacen en mayor medida, de forma que la rentabilidad baja, lo que están alertando las asociaciones del sector: la rentabilidad sobre recursos propios (ROE) se sitúa en torno al 3 %, muy por debajo de la obtenida en otros países de nuestro entorno, cercana al 15 %, esto es, cinco veces más. Así no es de extrañar que los promotores se lo piensen a la hora de iniciar nuevas promociones, con unos compradores cuya capacidad adquisitiva disminuye por momentos.

No es de extrañar que hasta el Banco de España haya avisado del déficit, que ha cifrado en 700.000 viviendas, pero que sin lugar a dudas es muy superior. Los precios han subido desde entonces a un ritmo superior al 10 % anual: el 12,9 % interanual según el INE, el 12,1 % según el MIVAU, al cierre del primer trimestre 2026. Y la subida es mayor en la vivienda usada (el 13,1 %) que en la nueva (11,2 %). En lo que resta de 2026 seguirá subiendo, pese a que la previsión es que disminuya el número de compraventas y se alarguen los plazos de venta, mientras que subirá el volumen de producción.

Mejor firmar la hipoteca ahora que después del verano

También sube el número de hipotecas concedidas sobre viviendas vendidas; ya está en el 75 %, evidenciando que los precios están demasiado altos y que cada vez más compradores (los solventes) necesitan endeudarse, a unos tipos todavía atractivos, con la expectativa de que se produzcan dos subidas de 25 p.b. de aquí a final de año. Mejor firmar la hipoteca ahora que después del verano.

La escasez de vivienda, de obra nueva o usada, y lo elevado de los precios han ido expulsando la demanda hacia la periferia primero, a poblaciones de otras comunidades autónomas colindantes después; de la compraventa al alquiler y del alquiler a la nada, como mucho un piso compartido, una habitación o un trastero convertido en vivienda (ilegal, por supuesto).

Una Ley que asusta

Qué podía esperarse de una ley de vivienda que asusta a los propietarios, que han retirado más de un 35 % de la oferta de vivienda en alquiler (por no hablar de Cataluña, la única comunidad autónoma que ha aplicado de forma generalizada la declaración de zonas tensionadas, donde la oferta ha bajado el doble), que ha expulsado del mercado de alquiler a los más vulnerables, precisamente aquellos a los que decía beneficiar: la tasa de esfuerzo supera con mucho los estándares del 30-35 % de los ingresos familiares, el 56,8 % en Baleares, el 44 % en Madrid, y pone en riesgo el crecimiento económico y el empleo, expulsando también a los empleos de mayor valor añadido; si no encuentran un lugar donde vivir o tienen que hacerlo compartiendo piso, se marchan.

El casting para alquilar una vivienda supone que hogares unipersonales con hijos a cargo, madres solteras, trabajadores con empleos precarios o a jornada parcial, ni se planteen postularse.

Por no hablar de la inseguridad, de tener que soportar el calificativo de especulador, rentista, o ahora multipropietario (el que tenga dos o más viviendas), del enfrentamiento alentado entre propietarios e inquilinos (véase el Real Decreto-ley 8/2026, no convalidado pero fuente de conflictividad judicial); ahora que ya han acabado con las viviendas de uso turístico, pronto intentarán expropiar. La inversión en vivienda, sobre todo en alquiler, se retrae; los fondos liquidan sus carteras y ponen las viviendas a la venta, unidad a unidad, ni tan siquiera por lotes, la única forma de defender sus inversiones.

Y aún tenemos que escuchar a los responsables gubernamentales, los socios que les apoyan y sus cadenas mediáticas, que lo que hay que hacer es aplicar más la ley de vivienda. Véase si no el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, un trágala, o lo tomas o explícales a tus votantes. Más madera a la caldera.