¿Se pueden guardar enseres en una plaza de garaje cerrada?
Consultorio inmobiliario
¿Puedo guardar objetos en una plaza de garaje cerrada?
Víctor Ortiz, abogado y experto inmobiliario, aclara las dudas de los lectores de El Debate sobre los derechos de los propietarios
El Debate ofrece un servicio de asesoramiento inmobiliario de la mano del experto Víctor Ortiz. Los lectores pueden enviar sus preguntas a través del formulario insertado bajo estas líneas.
Somos 16 vecinos en la comunidad y cada piso tiene un coeficiente de participación en los estatutos que recoge que los propietarios de los pisos pagaremos por partes iguales. En el caso del coeficiente garaje, somos dos comunidades. Después de 20 años pagando todo por igual, excepto el seguro de la comunidad por coeficiente, hay tres vecinos que quieren que paguemos por coeficiente. El resto de vecinos estamos en contra. ¿Cómo tiene que ser la votación para modificar un punto de los estatutos?
Agustín
En primer lugar, es importante analizar detenidamente el contenido de los estatutos de la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1, apartado e), establece como obligación de cada propietario el «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización». Así, las cuotas se calcularán con arreglo a las estipulaciones contenidas en los estatutos, de las que derivan los grupos de reparto diferenciados en el presupuesto de la comunidad. Y todo ello, con arreglo al coeficiente de participación de cada inmueble, salvo supuestos especiales o gastos individualizables (i.e., gasto variable en consumos). En este sentido, hay que destacar que, para modificar el sistema de contribución a los gastos marcado en los estatutos, es necesaria la unanimidad de los propietarios (art. 17.6 LPH).
Para modificar el sistema de contribución a los gastos es necesaria la unanimidad de los propietarios
El Tribunal Supremo reconoce la posibilidad de impugnación en caso de no respetar las disposiciones estatutarias para con la repercusión de un gasto comunitario (STS de 18 de noviembre de 2022).
No obstante, se puede dar el caso en que, durante años, la comunidad haya estado repercutiendo determinados gastos de manera diferente a la establecida en los estatutos sin haberse aprobado mediante acuerdo unánime de los propietarios ex art. 17.6 LPH.
Para volver al sistema de contribución a los gastos recogidos en los estatutos será suficiente con la adopción del acuerdo por mayoría
En estos casos, el Tribunal Supremo se ha pronunciado (STS de 7 de marzo de 2013) indicando que el «hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos, sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación de este».
Para volver al sistema de contribución a los gastos recogidos en los estatutos no será necesaria unanimidad, sino que será suficiente con la adopción del acuerdo por mayoría.
Por tanto, y a modo de recapitulación, la cuestión del lector tiene dos matices diferentes:
- La cuestión concreta es sobre el acuerdo para la modificación de los estatutos, donde viene reflejado el sistema de contribución a los gastos. Aquí, como ya hemos explicado, será necesaria la unanimidad de todos los propietarios ex art. 17.6 LPH. Cualquier modificación estatutaria precisa de unanimidad.
Será necesario acuerdo en junta con el voto favorable de la mayoría para volver a aplicar lo recogido en los estatutos
- Ahora bien, hay una cuestión que se puede deducir de la situación que explica el lector y que ya hemos abordado: el regreso al sistema de contribución a los gastos marcado por los estatutos, que no se viene respetando o siguiendo por parte de la comunidad y sobre lo que no se votó en juntas anteriores ni existió el acuerdo unánime necesario. En este caso, será necesario acuerdo en junta con el voto favorable de la mayoría para volver a aplicar lo recogido en los estatutos.
En un garaje no se pueden guardar enseres por la seguridad del edificio en caso de incendio. Pero, ¿cambia la ley cuando está cerrado contratando un seguro de responsabilidad civil?
José Antonio
Independientemente de si la plaza de garaje está cerrada, se han de seguir las directrices recogidas en el artículo 7.2 LPH, esto es, no desarrollar en el inmueble «actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas». En caso de continuar llevando a cabo estas actividades tras el requerimiento de cesación por parte del presidente, se podrá entablar contra infractor acción de cesación.
Este incumplimiento puede acarrear problemas con el seguro comunitario en caso de accidente o incendio
Además, este incumplimiento puede acarrear problemas con el seguro comunitario en caso de accidente o incendio, pues se estaría destinando por parte de un comunero la plaza de garaje a un uso, el de trastero, no adecuado.
No obstante, las escrituras de la comunidad suelen hacer expresa mención sobre el uso al que se destinan las plazas de garaje. Incluso, en algunas ocasiones, a la cantidad de vehículos máxima que el comunero puede aparcar en estas.
Pactaría expresamente en la póliza de seguro que los comuneros puedan almacenar enseres en sus plazas
Con todo esto, y en contestación a tu pregunta, yo lo hablaría en Junta y si hay acuerdo, pactaría expresamente en la póliza de seguro que los comuneros puedan almacenar enseres en sus plazas.
Asesor inmobiliario
Víctor Ortiz es abogado experto en Derecho de Sucesiones e Inmobiliario y perito judicial en valoraciones inmobiliarias. Comenzó su carrera profesional en el Banco Santander en Estados Unidos, donde trabajó durante dos años en banca de inversión. Regresó a España y cofundó la startup inmobiliaria Clicpiso y ahora se dedica a democratizar herencias en Heritae además de invertir en proyectos inmobiliarios.
Miguel Gutiérrez es abogado especializado en asesoría jurídica de sociedades y Ley de Propiedad Horizontal. Comenzó su carrera profesional en un despacho de administración de fincas en Madrid, donde trabajó durante más de dos años como administrador y asesor legal. Actualmente se dedica a ofrecer sus servicios en Heritae.
Miguel Gutiérrez es abogado especializado en asesoría jurídica de sociedades y Ley de Propiedad Horizontal. Comenzó su carrera profesional en un despacho de administración de fincas en Madrid, donde trabajó durante más de dos años como administrador y asesor legal. Actualmente se dedica a ofrecer sus servicios en Heritae.
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